Gayrimenkul Yönetiminde Mesleki Etik

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul pazarlaması müşteri arzu ve ihtiyaçlarını karşılamak amacı ile gayrimenkul firmaları tarafından, ürünlerin, yer, zaman ve mülkiyet faydaları yaratacak şekilde fiyatlandırılması, sunulması ve tutundurulması faaliyetlerini kapsar.

Yanıt Açıklaması: Benzersizlik: Gayrimenkuller türdeş olmayan (heterojen) mallardır ve aynı zamanda yerleşim yerleri sabit olduğundan benzersizdirler. Hatta yanyana olan iki tarla dahi topoğrafyadaki, ağaç örtüsü manzara vb. farklılıklardan dolayı benzemez ve biri diğerinin yerine geçemez. Bu özellikler gayrimenkullerin değerleri arasında büyük farklılıklara sebep olur. Mesela İstanbul’da boğaz kıyısındaki bir ev çok yüksek değere sahipken, boğazdan birkaç yüz metre uzakta olan benzer özellikleri olan bir ev daha düşük değere sahiptir. Bunun en önemli nedeni gayrimenkulün yerleşim yerinin benzersiz olmasına dayanmaktadır.

Yanıt Açıklaması: Yukarıda özellikleri belirtilen kavram "Meslek", olduğundan doğru cevap "A" seçeneğidir.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkulün hane halkının gelir düzeyi içinde oldukça önemli bir payı vardır. Hane halkının gelir düzeyindeki artış gayrimenkul talebini arttırırken, gelir düzeyindeki azalış ise düşürecektir. Fakat özellikle dayanıklı tüketim ve yatırım mallarının özelliğinden dolayı gelirin gayrimenkul talebi için ayrı bir önemi vardır.

Yanıt Açıklaması: Alıcı Sayısı/Nüfus, konut talebini etkileyen bir diğer faktör ise alıcı sayısıdır ve bu faktör için ölçü birimi ise nüfustur. Nüfustaki artış hane halkı sayısını, hane halkı sayısındaki artış ise konut talebinin artmasına sebep olur. Konut talebi açısından alıcı sayısı/nüfus kadar alıcıların kompozisyonu da önemlidir. Hane halkındaki birey sayısı, bireylerin yaşları ve diğer özellikleri konut talebi üzerinde farklı etkilere sahiptir. Gençlerin konut tercihleri ile ileri yaşlardaki bireylerin konut tercihleri arasında önemli farklılıklar mevcuttur. Konut talebini etkileyen nüfus ve nüfusun yaş dağılımı gibi demografik ve evlenme ve boşanma oranları gibi sosyal faktörler hane halkı oluşumunu etkileyen faktörlerdir. Nüfustaki çocukların yetişkinlere oranı büyüdükçe hane halkı büyüklüğü de artacaktır. Ayrıca bugünkü çocuklar yarının yetişkinleri olduklarına göre, bugünkü büyük bir genç nüfus gelecekte daha fazla hane halkı anlamına gelmektedir. Nüfus artış hızının azalması konut talebindeki artışı da sınırlayacaktır. Nüfustaki değişiklilerin bir diğer kaynağı da göçlerdir. Göçler konut talebini artırır ve buna bağlı olarak konut fiyatlarının da artmasına neden olur. Öte yandan göçler nüfusun coğrafi dağılımını değiştirdiği gibi, göçmenlerin doğum oranlarını da değiştirebilmektedir. Hane halkı büyüklüğünün azalması konut talebini artırıcı bir etki yaratmaktadır. Hane halkı sayısını ve dolayısıyla konut talebini etkileyen bir diğer faktör de evlenme ve boşanma oranlarıdır. Evliliklerin ve boşanmaların artması hane halkı sayısının artmasına sebep olur. Konut kredisi faiz oranları, Konut alımlarının çok büyük bölümü konut kredileri kullanımı ile mümkün olmaktadır. Konut kredilerinin maliyetini belirleyen en önemli unsur ise reel faiz oranlarıdır.Reel konut kredisi faizlerinin yükselmesi alınan kredi karşılığında daha fazla faiz ödenmesi, dolayısıyla konut maliyetinin artmasına sebep olur. Konut kredisi faizlerinin yükselmesi konut talebinin olumsuz yönde etkilenmesine sebep olur.

Yanıt Açıklaması: Konutlar yüksek derecede heterojen mallardır. Konutların heterojenliği sadece her konutun farklı özellikleri olmasından kaynaklanmamaktadır.

Yanıt Açıklaması: Ekonomik koşullar insanların etik davranışlarını etkiler. Etik pazarlama anlayışı satışa olumlu katkı sağlar. Etik olmayan durumlar firmaları kısa sürede zora sokar. Gayrimenkul pazarlama uygulamaları etiksel sorunları içermez. Etiğe uygun  pazarlamanın  temelinde toplumsal değerler vardır.

Yanıt Açıklaması: Meslek kavramı, “belli bir eğitim ile kazanılan sistemli bilgi ve becerilere dayalı, insanlara yararlı mal üretmek, hizmet vermek ve karşılığında para kazanmak için yapılan, kuralları belirlenmiş iş” olarak tanımlanmaktadır. Her meslek, o mesleğin değerlerine ve kültürüne sahiptir.

Yanıt Açıklaması: Hedef pazar seçilirken başlıca üç stratejiden yararlanılır. • Farklılaştırılmamış pazarlama, • Farklılaştırılmış pazarlama, • Yoğunlaştırılmış pazarlama.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul pazarlamasında tutundurma araçları olarak yoğunlukla kişisel satış, reklam kullanılmaktadır.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul projesinin satın alınması ya da geliştirilmesi için gerekli sermaye bireyler, şirketler ve kurumsal yatırımcılar tarafından sağlanır.

Yanıt Açıklaması: Yerel sosyal ve ekonomik özellikler: Gayrimenkulün talebini etkileyen bir diğer faktör de gayrimenkulün bulunduğu yerdir. Eğer gayrimenkulün yeri ve çevresi sosyal ve ekonomik açıdan gelişmiş ise aranılan olacağından talebi artacaktır. Sosyal ve ekonomik açıdan gelişmemiş yerlere olan talep daha düşüktür. Çünkü sosyal ve ekonomik açıdan gelişmiş bölgelerin alt yapı yatırımları tamamlanmıştır. Kişiler daha az masrafla yaşamlarını bu yerlerde sürdürebilirler. Alt yapı yatırımı tamamlanmamış bölgelerde kişiler yaşamak için çok daha yüksek maliyet ödemek zorunda kalabilirler. Bu nedenle ekonomik ve sosyal açıdan gelişmiş bölgelerde gayrimenkulün değeri nispi olarak daha yüksektir.

Yanıt Açıklaması: Farklı amaçlı kullanım: Gayrimenkulün kullanım şeklini değiştiren bir diğer faktör ise ekonomik ve demografik şartlardır. Bu faktörlerin değişimi şehirleşmiş bölgelerde bazı araziler üzerindeki yapıların yıkılmasını gerektirebilir. Ancak tarihi bölgelerin korunması ve yeni yapılacak olan yapıların maliyetlerinin yüksek olması bu yapıların farklı amaçlı kullanılması fikrinin oluşmasına yol açmıştır. Farklı amaçlı kullanım bir binanın başlangıçta yapım amacından daha farklı ve güncel bir şekilde kullanılması anlamındadır. Mesela Eskişehir Odunpazarı bölgesindeki Atlıhan, Osmanlı İmparatorluğu zamanında ordunun atları için ahır ve bakım yeri olarak kullanılmıştır. Ancak günümüzde restorasyonu yapılarak daha çok lületaşı yapıp satan Eskişehir’li sanatçıların kullanımına açılan turistik bir yapıya dönüşmüştür.Bu şekilde yapının faydası arttırılmıştır.

Yanıt Açıklaması: Uzmanlar: Gayrimenkul piyasasında geniş alanı kapsayan çeşitli faaliyetler vardır. Bu faaliyetler alanında uzman olan bir çok kişi tarafından yerine getirilir. • Emlak komisyoncusu (Emlakçı): Gayrimenkul alım satımı, kiralaması, değerlendirmesi ya da danışmanlık işlerini yapan ve ücret alan gerçek ya da tüzel kişilerdir. Gayrimenkul piyasasının her alanında uzman olmak zor olduğundan, emlakçıların bir çoğu belli bir mülkiyet üzerinde uzmanlaşmaktadır. Emlakçıların uzmanlaşması bir çok faktöre bağlıdır. Özellikle de emlakçılık yaptığı yerel piyasanın büyüklüğüne bağlıdır. Küçük yerleşim yerlerinde emlakçılık yapanlar çeşitli tipte mülkiyetle ilgilinirken, büyük yerleşim yerlerindeki emlakçılar belli tip ve belirli bölgedeki gayrimenkullerin alım satım işleri ile uğraşırlar. • Emlak Yöneticiliği: Apartman, alış veriş merkezi vb gibi gayrimenkullere yatırım yapan kişilerin büyük bir kısmının gayirmenkulleri kiralama, kira toplama, bakım ve onarım gibi günlük işlerini yapmak için yeterli zamanları olmayabilir ya da bu konuda bilgi ve uzmanlığı olmayabilir. Bu işleri yapacak olan kişilere mülkiyet yöneticileri denir. Mülkiyet yöneticileri bu işleri yaparak geliri maksimum yapmaya amaçlarlar. Ancak küçük çapta çalışan emlakçılar mülk yönetimini yan iş olarak yapabilirler. Büyük gayrimenkul firmalarının ayrı mülk yönetim bölümü vardır. • Gayrimenkul Finansmanı: Gayrimenkul yatırmı uzun dönemli bir yatırımdır ve bu nedenle büyük miktarlarda fona ihtiyaç vardır. Gayrimenkul sahibi olmak isteyenlere borç verecek bir çok kuruluş ya da birey vardır. Bankalar ve sigorta şirketleri bu anlamda önemli aracı kurumlardır ve gayrimenkul finansmanında önemli rol oynarlar. • Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul piyasasında satıcılar satacakları gayrimenkulün ne getireceğini, alıcılar ise almak istedikleri gayrimenkulün piyasadaki fiyatını bilmek isterler. Hem bu nedenle ve hem de gayrimenkulün ekonomik fayda ve işlevlerinin ölçülmesi için değerinin belirlenmesi gerekir. Gayrimenkulün değerini belirleyen uzmanlar vardır. Bu uzmanlar içsel ve dışsal etkenleri göz önüne alarak teknik inceleme yapar ve gayrimenkulün değerini belirlerler. Ayrıca kredi veren kurumlar krediyi vermeden önce gayrimenkulün değerlendirmesini isterler. Bu nedenle bir çok finans kuruluşu bünyelerinde değerlendirme uzmanı istihdam ederler. Bazı finans kuruluşları ise belli bir ücret karşılığında değerlendirme hizmeti verirler. Gayrimenkulün değerlemesi vergi tahakkukunda, sigortacılıkta ve diğer alanlarda da gereklidir. Danışmanlık uzmanlıktan daha geniş bilgi gerektiren bir alandır. Danışmanlar gayrimenkulün tüm aşamalarını, vergi kanunları ve yatırımın diğer boyutları hakkında daha geniş bilgiye sahiptirler. • Varlık yönetimi: Gayrimenkuller şirket varlıklarının önemli bir kısmını oluşturur. Maalesef bir çok şirket gayrimenkullerinin yönetimine gerekli önemi vermez. Bugünlerde şirketler artan bir şekilde bünyelerinde gayrimenkul bölümleri kurmaya başlamışlardır. Bu durum bu alanda çalışanlar için önemli bir çalışma alanı oluşturmuştur. Bu konuda kamu ve büyük oranda gayrimenkulü bulunan şirketler öncülük etmektedir. • Toprak Kullanım Planlaması: Gayrimenkul gelişimi ile yakından ilgili bir alan da toprak kullanım planlamasıdır. Bu geniş bir çalışma alanıdır. Bir çok planlayıcı fiziksel tasarım üzerine çalışırken bazıları gayrimenkul geliştirmenin ekonomik ve yatırım yönüyle ilgilenmekte ve bazıları da toprak kullanımı politikaları ve kurallarını oluşturan devlet dairelerinde çalışmaktadır.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul piyasasının satıcılar grubu, Proje geliştirici grup, Müteahhit ve Taşeronlar ve Yatırımcılardan oluşmaktadır.

Yanıt Açıklaması: Pazar bölümlendirmesi yapılırken çeşitli kriterlerden yararlanılır. Bu kriterler; yaş, gelir, ikamet edilen yer, yaşam biçimi, ürün kullanım alışkanlıkları vb. kriterlerdir.

Yanıt Açıklaması: Farkındalık: Meslek ahlakına paralel olarak önemli olduğunu ve uygun davranış beklendiğini gösteren çeşitli duyuruların hazırlanması.

Yanıt Açıklaması: Pazarlama müşteriler için değer yaratma, değeri tanıtma ve sunmayı hedefleyen, örgüte ve onun ortaklarına fayda sağlayarak müşteri ilişkilerini yönetmeye yönelik ürün geliştirme, fiyatlandırma, dağıtım, tutundurmaya ilişkin planlama ve uygulama sürecidir.

Yanıt Açıklaması: Farklılaştırılmış pazar stratejisi,firma, bölümlenmiş pazarda iki veya daha fazla bölümünü hedef pazar olarak seçip, her bir pazar için ayrı ayrı pazarlama karması (mamul, dağıtım, fiyat, tutundurma, insan, süreç ve fiziksel kanıtlar) gerçekleştirmektedir.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul fiyatındaki artış gayrimenkulden sağlanan getiriyi arttırdığından arz edilen gayrimenkul miktarı da artar. Bu nedenle gayrimenkul fiyatı ile arz miktarı arasında pozitif yönlü bir ilişki söz konusudur. Gayrimenkul arzı gayrimenkul stoğuna uzun dönemde etki yapabilir. Gayrimenkul arzı kısa dönemde mevcut olan gayrimenkul stoku tarafından belirlenir ve kısa dönemde sabittir.