Emlak Yönetimi ve Pazarlaması

Yanıt Açıklaması: Bir emlak projesinin başlaması, tamamlanması birkaç yıl alabilir. Örneğin bir yatırımcı firma, konut sitesi yapmak istediğinde ilk olarak arsa satın alır. Daha sonra mimar ve mühendisler tarafından planlar hazırlanır, imar ve diğer düzenleyici onaylar alınır. Bu uzun üretim süreci, piyasa dengesini sağlamaz. Aksine emlak arzının emlak talebine tepki vermesinin yavaş olacağını gösterir. Bununla birlikte,  emlak sahibi olmak  yatırım veya teminat aracı olarak fayda sağlamanın yanında ruhsal bir takım faydalar da sağlar. Emlak satın almanın memnuniyeti arttırdığını söylemek mümkündür. Örneğin konut; insanların kendilerini ifade etmelerinde önemli bir araç olup bir sosyal statü göstergesidir. Doğru cevap C'dir.

Yanıt Açıklaması: Nüfus yoğunluğunun en az olduğu şehir 80 bin ile Bayburt’tur. Doğru cevap C seçeneğidir.

Yanıt Açıklaması: Emlağın, arzulanmayan kullanım alanlarına yakın olması durumunda değerinin olumsuz etkilenmesi "Arazi Kullanımında Karşılıklı Bağımlılık" özelliği ile ilgilidir. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özelliği, sabit ve taşınmaz olmasıdır. Bu özelliğinden ötürü, emlak tüketiciye değil, tüketici emlağa ulaşır ve emlağın satıldığı fiziksel bir pazar yeri yoktur. Herhangi bir mal, arz fazlasının olduğu yerden malın az bulunduğu ya da kıt olduğu yere taşınabilir. Emlağın sabitliğinin bir sonucu olarak; emlağın taşınması mümkün değildir, yeri sabittir ve çevreye bağımlıdır. Bu nedenle aynı zamanda emlak pazarının yerel olduğu da söylenebilir. Doğru cevap A seçeneğidir.

Yanıt Açıklaması: Emlak değeri tespit edilirken yasal, fiziksel ve lokasyon analizleri yapılır. Yasal faktörler yerel ya da ülke düzeyinde uygulanan imar, vergi, kamulaştırma, trafik, çevre sağlığı vb.’dir. Bu yasalar ve bunlarla ilgili yönetmelikler, taşınmazların sahiplerince kullanımını kısıtlar ya da sınırlar.

Yanıt Açıklaması: Emlağın fiziksel özellikleri üç tanedir. Bunlar; sabitlik, benzersizlik ve dayanıklılıktır.

Yanıt Açıklaması: Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır. Bu kapsamda, emlak sektörünün temel ilkeleri dört boyutta incelenmektedir. Fayda yaratmak, kıtlık teorisi, istek yaratmak ve satın alma gücü etkisidir.

Yanıt Açıklaması: Emlak Piyasa Döngüsü Bu döngüde emlak pazarında, genel ekonomideki konjonktüre bağlı olarak konjonktürel dalgalanmalar yaşanır ve bu döngü 4 aşamadan oluşur. Bu aşamalar; 1. İyileşme aşaması 2. Arz aşaması 3. Devrilme aşaması 4. Çökme aşaması olarak ifade edilebilir.

Yanıt Açıklaması: Emlak işletmelerinin, dağıtımın yoğunluğuna karar verirken kullanabilecekleri üç tür politika:  Yoğun dağıtım - Sınırlı dağıtım - Seçimli dağıtımdır. Doğru cevap A’dır.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul yatırım ortaklığının kurumsal çerçevesi incelendiğinde beş tür ortaklık bulunmaktadır. Bunlar lider sermayedar, müteahhit, işletmeci şirket, danışman şirket ve gayrimenkul değerleme şirketidir. Doğru yanıt D'dir.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul yatırım ortaklığının kurumsal çerçevesi incelendiğinde beş tür ortaklık bulunmaktadır: Lider sermayedar; sermayenin %20 oranında pay sahibi olan ve belirli şartlar çerçevesindeki ortaklardır. Müteahhit; gayrimenkul yatırım ortaklıkları kapsamında bulunan konut projelerinde, konut işlerini yapmakla yükümlü kişilerdir. İşletmeci şirket; belirlenen konutları ticari amaçla yürüten işletmelerdir. Örneğin, hastane, alışveriş merkezi gibi. Danışman şirket; yatırım imkanlarının araştırılmasında uzmanlık sağlayan, müşterileri yönlendiren, bilgilendiren işletmelerdir. Gayrimenkul değerleme şirketi; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde hizmet sunan işletmeler belirli anlaşmalara uymak zorundadırlar. Bu anlaşmalar karşılıklı ortaklıkların yürütülmesinde her iki tarafa kolaylık sağlamaktadır. Doğru yanıt B’dir.

Yanıt Açıklaması: Satış geliştirme; kişisel satış, reklam, halkla ilişkiler ve doğrudan pazarlama dışında kalan, genellikle sürekli olarak yürütülmeyen, fuarlara katılma, sergiler, teşhirler, satış noktasında reklam (POP), ticaret fuarları, eşantiyonlar, kuponlar, hediyeler, yarışmalar ve çekilişler vb. gibi devamlılığı olmayan diğer satış çabalarıdır. Satış geliştirme faaliyetleri, diğer tutundurma faaliyetleri ile birlikte yürütülen ve süreklilik göstermeyen faaliyetlerdir. Günlük yaşamda genelde satış geliştirme yerine promosyon kavramı kullanılır.

Yanıt Açıklaması: Tutundurma kavramı, bir ürün ya da hizmetin hedef kitlelere duyurulması, bilgilendirilmesi, benimsetilmesi için satış yoluyla yapılan çalışmaların tümünü içine alan bir kavramdır.

Yanıt Açıklaması: Ticari değer, emlağın piyasadaki arz talep dengesine göre oluşan bedelidir, rayiç bedeldir. Doğru yanıt A şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Franchising sisteminin franchise alan açısından; Avantajları ; • Risksiz yatırımı sağlama • Birbirlerinin aynısı olmayı engelleme • Teknolojinin gelişmesi • Müşteriyi markaya güvenmeye yönlendirme olarak sayılabilir.

Yanıt Açıklaması: Halkla ilişkiler çalışmalarında kullanılan iletişim araç ve ortamları; gazete ve dergiler, broşür ve el kitapçıkları, bültenler, kuruluş raporları, rozetler-pullar-damgalar gibi yazılı araçlar; radyo ve televizyon gibi görsel ve işitsel araçlar; toplantı, seminer, konferans, sergiler, fuarlar, panolar , festivaller, yarışmalar, açılış ve yıldönümü törenleri, sponsorluk gibi organizasyon faaliyetleri ve sözlü araçlardan oluşmaktadır.

Yanıt Açıklaması: Dönemsel dalgalanmalar ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan önceden tahmin edilebilen değişimleri ifade eder. Örneğin, kış aylarında şehirlerde inşaatlara ara verilirken yazlık konut inşaatları kış aylarında yoğunlaşır. Bunun yanında öğrenci şehri olarak adlandırılan yerlerdeki emlak talebi ve fiyatları, eğitim öğretim döneminde daha yüksek olurken yaz döneminde düşmektedir. Doğru cevap A'dır.

Yanıt Açıklaması: Emlak pazarlarında yer alan aracılar aşağıdaki şekilde sıralanabilir: • Acenta ve Brokerler (Komisyoncular) • Franchising • Elektronik Kanallar (e-emlak) • Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Müşteriler bu aracılar arasında yer almamaktadır.

Yanıt Açıklaması: Emlak Pazarlamasında Aracı Seçiminde Etkili Olan Kriterler Emlak pazarlamasında işletmeler, aracı seçerken emlak sektörünün karakteristik özelliklerini ve bu sektörde nasıl bir yaklaşımda bulunacaklarını dikkate almalıdır. Bu nedenle, seçimi bazı kriterlere bağlı olarak gerçekleştirmelidir. Aracı seçilirken dikkate alınması gereken başlıca kriterler şunlardır. • Müşteri portföyünü oluşturmak, • Sektörün talep yoğunluğunu belirlemek, • Rakipleri tanımak, • İşletmelerin hem kurumsal hem de finansal beklentilerini incelemek, • Kontrolü sağlamak, • Emlak satış koşullarını belirlemek, • Sahiplik koşullarını belirlemek, • Hizmet koşullarını belirlemek, • Satış sonrası hizmetleri denetlemek, • İşletmenin emlak çeşitliliğini incelemek. Bu kriterlerin değerlendirilmesi sonucu, en iyi emlak aracısının seçilmesi yoluna gidilir.

Yanıt Açıklaması: A, B, C, D seçenekleri Konut talebini etkileyen faktörler arsında dış dinamikler arasında sayılabilir. Yalnızca E seçeneği iç dinamikler arasında sayılabilir. Doğru cevap E seçeneğidir.