Emlak Yönetimi ve Pazarlaması

Yanıt Açıklaması: Dönemsel dalgalanmalar: Ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan önceden tahmin edilebilen değişimleri göstermektedir. Örneğin, kış aylarında şehirlerde inşaatlara ara verilirken yazlık konut inşaatları kış aylarında yoğunlaşır. Bunun yanında öğrenci şehri olarak adlandırılan yerlerdeki emlak talebi ve fiyatları, eğitim öğretim döneminde daha yüksek olurken yaz döneminde düşmektedir. Konjonktürel dalgalanmalar: Konjonktür, ekonomideki büyüme ve daralma dönemlerinin dönüşümlü olarak yaşanmasıdır. Emlak sektöründe de, genel ekonomik duruma bağlı olarak konjonktürel dalgalanmalar yaşanmaktadır. Ekonomide genişleme, durgunluk, daralma ve canlanma biçiminde meydana gelen döngüler söz konusudur. Genişleme döneminde üretim, yatırım ve istihdam artar, böylece tüketiciler en yüksek düzeyde satın alma gücüne sahip olurlar ve bu durumda talep artar. Arz talebi karşılayıp geçmeye başladığında, durgunluk dönemi başlamaktadır. Durgunluk döneminde, faiz ve fiyatların yükselmesi sonrasında üretim, tüketim ve kar oranlarında azalma başlamakta, ekonomik daralma görülmektedir. Tüketiciler gelirlerinin düşeceği beklentisiyle harcamalarını azaltmakta, paranın satın alma gücü düşmektedir. Daralmanın en dip noktası kriz demektir. Dip noktasından sonra, konjonktür tekrar yükselmeye başlar ve canlanma gerçekleşir. Uzun vadeli dalgalanmalar: Genellikle 50 yıl ya da daha uzun dönemde ortaya çıkan ve ekonominin yönünü belirleyen dalgalanmalar, uzun vadeli dalgalanmalardır. Emlak sektörü değerlendirildiğinde uzun dönemli hareketler 5-10 yıl gibi süreleri kapsamaktadır. Yeni bir arazi veya yerleşim alanının açılmasıyla veya mevcut bir alanın tekrar gündeme gelmesiyle oluşan durum vadeli dalgalanmalara örnektir. Tesadüfi dalgalanmalar: Tesadüfi dalgalanmaları, yasal düzenlemeler, savaş, deprem, sel gibi doğal afetler, politik istikrarsızlıklar gibi durumlar yaratmaktadır. Örneğin, son dönemdeki sigara yasağı ile ilgili yapılan yasal düzenlemeler ile restaurant ve kafe tercihlerinde, özellikle açık alanı olan ve bahçesi bulunan araziler dikkat çekmektedir.

Yanıt Açıklaması: Uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliliğine ilişkin olarak ödeme koşullarını geliştirmeye ilişkin çalışmalar emlak finansmanının çalışma alanını oluşturur. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir. Doğru cevap D'dir.

Yanıt Açıklaması: Franchising sisteminin franchise alan açısından; Dezavantajları ; • Franchise sistemine giriş maliyetlerinin yüksek olması, • Yapılan anlaşmalar kapsamında belirlenen kuralların ve yaptırımlarının fazla olması • Bağımsızlığın sınırlandırılması (belirlenen anlaşma dışına çıkılamaması) • Yapılan anlaşmanın amacının dışına çıkılması • Problemlerin tüm emlak işletmelerinin imajını zedelemesi olarak sayılabilir.

Yanıt Açıklaması: Appraisal Institute 2001 raporunda belirtilen emlak satın alma değerini belirleyen unsurlar şunlardır: • Aktif olarak çalışan işgücü • Ücret aralıkları • Ekonomik istikrar ve düzen • Toplumun ekonomik gücü • Genel fiyat seviyeleri • Kredilendirme fırsatları • Varolan ve yapılan emlak stokları • Emlak projelerinin sayısı • Emlak ürünlerinde doluluk oranları • Mevcut fiyatlar • Genel inşaat giderleri. Buna göre ülkenin siyasal rejimi ile emlak satın alma değeri arasında ilişki yoktur. Doğru cevap A'dır.

Yanıt Açıklaması: 2013-2015 yılları arasında gelişmiş ülkelerde büyüme yavaşlamış (ABD hariç), emtia fiyatları gerilemiş ve AB ve Japonya'da parasal genişleme gözlenmiştir. Doğru cevap A'dır.

Yanıt Açıklaması: Danışman şirket; yatırım imkanlarının araştırılmasında uzmanlık sağlayan, müşterileri yönlendiren, bilgilendiren işletmelerdir. Doğru yanıt A'dır.

Yanıt Açıklaması: Emlak sektöründeki gelişmeler ve müşteri taleplerinde ortaya çıkan farklılıklar arttıkça, emlak aracılarında da çeşitlendirme kaçınılmazdır. Emlak pazarlarında yer alan aracılar; acente ve brokerler (komisyoncular), franchising, elektronik aracılar ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarından oluşmaktadır. Aşağıda bu aracılar ve nitelikleri açıklanmaktadır. Doğru yanıt D'dir.

Yanıt Açıklaması: Franchising Sisteminin Dezavantajları: Franchise sistemine giriş maliyetlerinin yüksek olması, Yapılan anlaşmalar kapsamında belirlenen kuralların ve yaptırımlarının fazla olması Bağımsızlığın sınırlandırılması (belirlenen anlaşma dışına çıkılamaması) Yapılan anlaşmanın amacının dışına çıkılması Problemlerin tüm emlak işletmelerinin imajını zedelemesi olarak sayılabilir. Doğru cevap B'dir.

Yanıt Açıklaması: Endüstriyel amaçlı emlaklar genel olarak; endüstriyel süreçler olan üretim, depolama ve dağıtım gibi süreçlerde kullanılan tesisler, işletmeler, varlıklar, taşınmazlar ve bunların tümüyle ilgili olan emlak ürünlerini kapsamaktadır.

Yanıt Açıklaması: Emlak işletmeleri seçimli dağıtım politikasını seçtiklerinde, emlaklarını satmak için birkaç aracıdan yararlanmaktadır. Bu politikada önemli olan, müşterilerin belirli semtlerde, zihinlerinde belirledikleri üst düzeyde (üst hedef kitle) emlakları araştırmalarıdır. Çünkü üst düzey emlaklar (üst hedef kitleye) sadece belirli aracılar vesilesiyle satışa sunulmaktadır. Doğru yanıt E’dir.

Yanıt Açıklaması: Emlak sektöründe aracı kullanmanın nedenleri nelerdir? Emlak aracılarının seçiminde dikkate alınması gereken bazı faktörler bulunur. Bu faktörlere dikkat edilmesi, emlak satışının başarıya ulaşması açısından önem taşır. Bu faktörleri şu şekilde sıralamak mümkündür. • Emlak aracılarının faaliyet gösterdikleri bölgelerdeki demografik ve sosyo ekonomik yapının incelenmesi. • Emlak aracılarının kolay ulaşılabilir olması. Örneğin, aracıların merkezi bölgede yer alması gibi. • Emlak aracılarının rakipler karşısındaki rekabet gücü. • Emlak aracılarının nitelikleri (büyüklüğü, düzeni, atmosferi gibi). • Emlak aracılarının sektör ve pazarla ilgili bilgisi, müşterilerle olan ilişkileri, personeline olan davranışı ve yönetim biçimi.

Yanıt Açıklaması: Genel ekonominin uzun dönemli dalgalanmaları genellikle 50 yıl ya da daha uzun bir dönemde ortaya çıkar. Emlak sektöründeki uzun dönemli hareketler ise, genelde emlak faaliyetlerinin yerel olması, düzenli olmayan aralıklarla gerçekleştirilmesi sebebiyle 5-10 yıl gibi daha kısa sürelidir. Tesadüfi dalgalanmalar; yasal kararlar, savaşlar, depremler, yangınlar, terörizm, sel felaketleri, politik istikrarsızlıklar gibi nedenlerden oluşur. Bu tür olaylar emlak sektörünü etkiler. Doğru cevap B seçeneğidir.

Yanıt Açıklaması: Franchising sisteminin franchise alan açısından avantajları ; • Risksiz yatırımı sağlama • Birbirlerinin aynısı olmayı engelleme • Teknolojinin gelişmesi • Müşteriyi markaya güvenmeye yönlendirme olarak sayılabilir. Doğru yanıt B'dir.

Yanıt Açıklaması: Emlak pazarlarında satış geliştirme tekniklerinden en çok fiyat indirimleri ve hediye verme kullanılmaktadır.

Yanıt Açıklaması: Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla; toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbirleriyle karıştırılmaktadır. Gayrimenkul, fiziksel varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade edilmektedir. Bu açıdan gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir.

Yanıt Açıklaması: Bir emlak satın almak büyük harcamalar gerektirir, birçok ticari işleme göre daha maliyetlidir. Emlak satın almak, aynı zamanda, kişilerin kendi finansal olanaklarının yanı sıra daha büyük finansal kaynaklara başvurmasını da gerektirir. Bu nedenle de emlak finansmanı bir sektör haline gelmiştir. Emlak işlemlerinin büyük boyutu, önemi, karmaşıklığı, hukuki işlemlerin kapsamlı nitelikte olması emlak komisyonculuğu ve emlak danışmanlığı sektörünün gelişmesine yol açmıştır.

Yanıt Açıklaması: Emlak alışverişinde alıcı ile satıcı arasında en fazla kabul edilen değer piyasa değeridir.

Yanıt Açıklaması: Piyasa Değeri Piyasa değeri, alıcı ve satıcılar tarafından en fazla kabul edilen değerdir ve bir malın piyasadaki alım ve satımı sırasında oluşur. Emlak piyasa değeri, bir emlağın rekabetçi ve açık bir pazar içinde, fiyatın aşırı uyarıcı etkenlerden etkilenmediği ve adil bir satış için gerekli koşulların bulunduğu varsayımı altında ortaya çıkabilecek olası değeri ifade eder. Kullanım Değeri Emlak sektöründe kullanım değeri, emlağın belirli bir hedef kitle için kullanıma yönelik sahip olduğu beklenen değerdir. Kullanım değerinde alıcı ve satıcı açısından, evin değerli hale gelmesini sağlayan belirli özellikler ön plana çıkar. Örneğin, bir seramik sanatçısı tarafından evin atölye olarak kullanılabilecek bir alanının var olması gibi ya da doğal ürünler üretme ve tüketmeyi seven bir kişi için, emlağın bir bahçeye sahip olması gibi. Bu gibi durumlarda alıcılar, emlağa piyasa değerinin üzerinde bir ödeme yapmaya hazırdır. Kullanım değeri, bir emlağı kullanıldığı şekilde ele alır ve alternatif kullanımları dikkate almaz. Yatırım Değeri Emlağa yatırım yapanlar, emlağın gelecekteki nakit girişini satın alırlar. Bu nakit girişleri kira gelirleri, emlak getirisinin faizleri ya da emlağın yeniden satışından elde edilecek net karlar sonucunda olabilir. Yatırımcının belirli bir emlak için ödemeye hazır olduğu fiyat, bu beklenen nakit girişlerinin miktarlarına, zamanlamasına ve bu beklentilerin gerçekleşme olasılığına bağlıdır Yatırım değeri, bir emlağın hedef yatırımcı ya da yatırımcı grubu için algılanan değeridir. Yatırım değeri, piyasa değerinin altında ya da üstünde olabilir. Bu değerin belirlenme kriterini, müşteri ya da uzman kişi ya da kurumlar ortaya koyabilir.

Yanıt Açıklaması: Emlak Pazarlamasında Aracı Seçiminde Etkili Olan Kriterler Emlak pazarlamasında işletmeler, aracı seçerken emlak sektörünün karakteristik özelliklerini ve bu sektörde nasıl bir yaklaşımda bulunacaklarını dikkate almalıdır. Bu nedenle, seçimi bazı kriterlere bağlı olarak gerçekleştirmelidir. Aracı seçilirken dikkate alınması gereken başlıca kriterler şunlardır. • Müşteri portföyünü oluşturmak, • Sektörün talep yoğunluğunu belirlemek, • Rakipleri tanımak, • İşletmelerin hem kurumsal hem de finansal beklentilerini incelemek, • Kontrolü sağlamak, • Emlak satış koşullarını belirlemek, • Sahiplik koşullarını belirlemek, • Hizmet koşullarını belirlemek, • Satış sonrası hizmetleri denetlemek, • İşletmenin emlak çeşitliliğini incelemek. Bu kriterlerin değerlendirilmesi sonucu, en iyi emlak aracısının seçilmesi yoluna gidilir.

Yanıt Açıklaması: Emlak pazarlarında arzı etkileyen önemli unsurlar; işgücü, yapı ve malzeme maliyetleri, hükümet düzenlemeleri ve finansal politikalar iken gelir düzeyi talebi etkileyen unsurlar arasında yer alr.