Açıklama:
Yanıt Açıklaması: Safi İradın Tespitinde İndirilecek Giderler Gelir vergisine tabi kazanç ve iratlarda vergilendirme söz konusu kazanç ve iratların safi tutarı üzerinden yapılmaktadır. Safi irat, gayrimenkul olarak kabul edilen mal ve hakların kiraya verilmesinden nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinden, iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderlerin indirilmesi sonrası kalan müspet farktır. Kira gelirlerinin safi iradının tespitinde gerçek gider ve götürü gider usulü olmak üzere iki yöntem uygulanmaktadır. Gerçek gider usulüne göre safi iradın tespitinde GVK’nın 21. maddesine göre istisna edilen hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan belgelendirmek şartıyla kanunda belirtilen gerçek giderler indirilmektedir. GVK’nın 21. maddesinde yazılı olan istisna mesken istisnasıdır. Bu maddeye göre binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içerisinde elde edilen hasılatın, 2017 yılı için 3.900 lirası gelir vergisinden istisna edilmiştir. Bu tutarlar her yıl yeniden belirlenmektedir. Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere bu istisna sadece mesken kiralamaları için geçerlidir. Diğer gayrimenkul kiralamalarında (örneğin işyeri kira geliri) bu istisnadan yararlanmak mümkün değildir. Ancak, bir kişinin aynı anda hem konut kira geliri hem de işyeri kira geliri elde etmesi istisnadan yararlanılmasına engel değildir. İstisna tutarının üzerinde hasılat elde edilmesine karşın kanuni süresi içinde gelirin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hallerinde de istisnadan yararlanmak mümkün değildir. Ayrıca, ticari, zirai veya serbest meslek kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunluluğunda olan mükelleflerin mesken kira gelirleri olması halinde bu istisnadan yararlanmaları mümkün değildir. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları gelir vergisi tarifesinin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar. Gelir Vergisi tarifesinin üçüncü diliminde ücretler için öngörülen tutar 2017 yılı için T11.000’dir. Mesken istisnası şahsa bağlı bir haktır. Gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen gayrisafi hasılattan indirilebilecek giderler şunlardır: • Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri: Kiraya veren tarafından ödenen elektrik, su, doğalgaz gibi benzeri ödemeler • Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı yönetim giderleri: Kapıcı veya kaloriferciye yapılan veya büyük sitelerde sitenin yönetimi için profesyonel yöneticilere ödenen ücretin binaya düşen payı. • Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri: Deprem sigortası gibi. • Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf edilen borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i: Örneğin bir bankadan alınan kredi ile 300.000 lira değerinde bir ev satın alınmıştır. Bankaya yılda 10.000 lira faiz ödenmektedir. Bu durumda mükellef bu binayı kiraya verdiğinde elde ettiği brüt irattan 10.000 lira faizi ve 300.000 * %5=15.000 lirayı gider olarak düşebilecektir. • Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak koşuluyla belediyelere ödenen harcamalara katılma payları: Kiraya verilen konutlar için ödenen emlak vergisi gibi. • Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar. • Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (gayrimenkulun ekonomik değerini arttıracak şekilde genişletme, değişiklik veya gayrimenkule ilaveler yapılması için yapılan harcamalar onarım gideri sayılmaz). Örneğin evin badana veya boya yapılması, bacanın temizlenmesi, kırılan kiremitlerin aktarılması onarım gideri olarak kabul edilirken binaya kalorifer veya asansör yaptırılması onarım gideri olarak kabul edilmeyecektir. • Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri: Örneğin binaların dış cephelerinin korunması amacıyla yapılan harcamalar, asansör veya kalorifer tesisatının bakımı için yapılan harcamalar. • Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve ödedikleri gerçek giderler. • Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedelleri: Örneğin çocuk sayısının artması sonucu oturdukları daireyi kiraya vererek başka bir daireye kiracı olarak çıkılması. Bu durumda kiraya verdikleri daireden tahsil edilen kira bedelinden kiracı olarak çıkılan daire için ödenen kira bedeli gider olarak indirebilecektir. Ancak bu indirimin yapılabilmesi için mükellefin gerçek gider usulünü seçmesi gerekir. Götürü gider indiriminden yararlananlar bu gider imkânından yararlanamazlar. • Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama dayalı olarak ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar. Konut istisnasından yararlanıldığı durumda, safi iradın tespitinde gerçek gider usulün seçilmesi halinde, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderler gayrisafi hasılattan indirilemez. Bu durumda vergiye tabi gayrisafi hasılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanır. Vergiye Tabi İrada İsabet Eden Gerçek Gider Tutarı = (Vergiye Tabi Gayrisafi Hasılat x Toplam Gider) / Toplam Hasılat Gerçek giderlerin önemsiz tutarlarda olması, gerçek giderleri hesaplamanın zor veya zahmetli olduğunun düşünülmesi, gerçek giderlerin belgelendirilememesi gibi durumlarda mükellefler gerçek giderlerini indirmek yerine götürü gider usulünü tercih edebilirler. Bu usulde gayrisafi hasılatın % 25’i götürü olarak indirilmektedir. Götürü gider indirimi sadece mallar için uygulanabilmekte, hakların kiraya verildiği durumlarda uygulanamamaktadır. Götürü gider usulünü seçen mükellefler iki yıl geçmeden gerçek usul yöntemine geçemezler.
