Final Sınavı - Emlak Finans ve Emlak Değerleme

Soru 1:

Aşağıdakilerden hangisi Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı hükümleri gereği bir değerleme raporunda bulunması gereken rapor bilgilerinden birisi değildir?

A) Raporun tarihi B) Raporun numarası C) Sorumlu değerleme uzmanı adı soyadı D) Değerleme tarihi E) Şirketin ünvanı ve adresi

Soru 2:

Aracısız olması nedeniyle “kurumsal olmayan yöntem” olarak tanımlanan yöntem aşağıdakilerden hangisidir?

A) Sözleşme yöntemi B) Mevduat finansmanı yöntemi C) Doğrudan finansman yöntemi D) İpotek bankası yöntemi E) Konut kooperatifleri üyeliği yöntemi

Soru 3:

Aşağıdakilerden hangisi değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizlerden biri değildir?

A) Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler B) Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar C) Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri D) Fiziksel değerlemede baz alınan veriler E) Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler

Soru 4:

Aşağıdakilerden hangisi ikincil ipotek piyasalarının özelliklerinden birisi değildir?

A) Konut krizleri ve kredi dalgalanmaları ile mücadelede etkili olması B) Faiz oranlarında istikrar sağlanmasına katkı sağlamak C) İpotek kredilerinin pazarlana bilirliğini artırmak D) Sermaye fazlasına sahip sektör ve bölgelerdeki fazlalığı, sermaye açığı olan sektör ve bölgelere aktarmak E) Doğrudan bireylere kredi verilmesini sağlamak

Soru 5:

Bir yüklenici, Ocak 2005 tarihinde rayici 50 TL/m² olan 1000 m² alanlı bir arsa satın almıştır. Arsa üzerine inşaat yapmaya başlamış ve Ocak 2010’da 6 daireden oluşan binasını tamamlayarak satmıştır. 200 m² alanlı dairelerin satışı ile yüklenici toplam 1.033.466 TL gelir elde etmiştir. Dairelerin yeniden yapım maliyetleri 550TL/m²’dir. Arsa fiyatları bölgede yıllık %6 oranında arttığına göre yüklenicinin daire başına kârı kaç TL’dir?

A) 41.0925 TL. B) 51.0925 TL. C) 61.0925 TL. D) 71.0925 TL. E) 81.0925 TL.

Soru 6:

Uluslararası Değerlendirme Standartlarının geliştirilmesi kaç temel amaçdan oluşmaktadır?

A) 3 B) 4 C) 5 D) 7 E) 10

Soru 7:

Brüt Kira C¸arpanı 10, değeri T120.000 olan gayrimenkulün aylık brüt kira geliri kaç T'dir?

A) 12,000 B) 10,000 C) 7,500 D) 5,000 E) 1,000

Soru 8:

Aşağıdakilerden hangisi sanayi piyasasını etkileyen faktörlerden biri değildir ?

A) Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği B) Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme C) Ticaret yöresinde bulunan satışların oranı D) Perakende satışlar E) Toplam istihdamdaki büyüme

Soru 9:

Aşağıdakilerden hangisi arsaların fiziksel özelliklerinin değere olan etkilerindendir? Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli: Büyüklük ve şekil bir arsanın boyutlarını (sokak cephesi, genişlik ve derinlik) belirtir. Fiziksel özelliklerin neden olduğu avantaj ve kayıplar belirlenir. Köşe etkisi: İki veya daha fazla sokağa cephesi olan gayrimenkullerin sadece bir sokağa cephesi olan gayrimenkullerden daha yüksek veya daha düşük birim fiyatları olabilir. Tevhit değeri: En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.

A) I.II B) II C) II. III D) I.II. III E) III

Soru 10:

Aşağıdakilerden hangisi Ticari gayrimenkul değerlemesinde İşletme Değerlemesi için söylenebilir?

A) İşletmenin değeri, o işletmenin gelecekte sağlayacağı gelir akışı ile bu gelir akışının elde edilmesindeki risk durumuna bağlıdır. B) Finansal kararların odak noktasını işletmenin değerini etkileyen karar ve faaliyetler oluşturmazlar. C) Finans yöneticisinin görevi, işletmenin değerini en yüksek düzeye ulaştıracak biçimde kârla risk arasında optimal bir değişim sağlamamasıdır. D) Kâr ile risk arasında da dolaysız bir ilişki bulunmaktadır. Kârı yükseltmek için alınan kararlar genellikle riski de artırmazlar. E) Ekonomik değerleme, değerleme faaliyetlerinin, İşletmenin kârlılık düzeyi dikkate alınarak yapılamamasıdır.

Soru 11:

8 üyeden oluşan bir idari heyet tarafından yönetilen, Yeni üye uzmanların mevcut üyeler tarafından yapılan sınavı geçmeleri ve edinilmiş bir meslek tecrübesine sahip olmaları gereken örgüt aşağıdakilerden hangisidir?

A) Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Esntitüsü B) ABD Değerleme Enstitüsü C) Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği D) Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi E) Avrupa Değerleme Birlikleri Grubu

Soru 12:

Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkulün değerini tespit ederken kamulaştırma bedelinin tespiti için gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak gözönüne alınacak etkenlerden biri değildir?

A) Gayrimenkulün Yüzölçümü, B) Gayrimenkulün Niteliği ve Hacmi C) Gayrimenkulün varsa vergi beyanı, D) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payı, E) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri,

Soru 13:

Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılan Değerin temel formülü aşağıdakilerden hangisidir?

A) Değer = Yıllık Net İşl.Gel / Kap.Oranı B) Değer = Yıllık Net İşl.Gel X Kap.Oranı C) Değer = Yıllık Net İşl.Gel + Kap.Oranı D) Değer = Yıllık Net İşl.Gel - Kap.Oranı E) Değer = Yıllık Net İşl.Gel X Kap.Oranı /2

Soru 14:

TAKS’ın anlamını veren ifade aşağıdakilerden hangisidir?

A) Binanın zemine oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır. B) Çatının oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır. C) Daire oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır. D) Dükkânın oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır. E) Bahçe oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır.

Soru 15:

Aşağıdakilerden hangisi genellikle ticari gayrimenkul değerlemesi içeriğinde yer almaz?

A) Değerlemenin iş tanımını, B) Değerlemenin geçerlilik tarihini, C) Değerlemenin tanımını, D) Değerlemenin amacını, E) Değerlemenin sahibinin diğer gayrimenkullerini,

Soru 16:

Net işletme gelirini toplam gayrimenkulün değerine dönüştürmek için kullanılan değere ne ad verilir?

A) Getiri Oranı B) İskonto Oranı C) Kapitalizasyon Oranı D) İç Verimlilik Oranı E) Nakit Oranı

Soru 17:

Aşağıdaki tabloda konut bölgesinde yapılan bir değerleme işleminde Z parselinin değeri emsal 1 ve emsal 2 parsellerine ait yapılanma koşulları ve değerleme gününe dönüştürülmüş rayiç bedeller dikkate alınarak bulunmuştur. Buna göre Z parselinin değeri kaç TL’dir?

A) 125.000 TL B) 150.000 TL C) 175.000 TL D) 200.000 TL E) 250.000 TL

Soru 18:

Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Enstitüsü hangi ülke merkezli bir kuruluştur?

A) Almanya B) İngiltere C) ABD D) Danimarka E) İsveç

Soru 19:

Konut (yerleşim) bölgesinde, satışların karşılaştırılması yönteminde, bir arsanın değerini belirleyebilmek için “toplam inşaat alanı (TİA)” hesabı, aşağıdaki hangi seçenekte doğru verilmiştir?

A) (TİA)=Toplam inşaat alanı= TAKS x Kat adedi. B) (TİA)=Toplam inşaat alanı= TAKS x Kat adedi x Arsa alanı. C) (TİA)=Toplam inşaat alanı= TAKS x Arsa alanı D) TİA)=Toplam inşaat alanı= TAKS. E) TİA)=Toplam inşaat alanı=Arsa alanı.

Soru 20:

Aşağıda verilenlerden hangisi maliyet yönetiminin kullanım alanlarından değildir?

A) Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında B) Yatırımcıların beklentilerini kontrol etmek için C) Gelir getiren bir gayrimenkul cinsi olmadığında D) Eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda E) Emsal satış bilgileri yetersizse