Emlak Finans ve Emlak Değerleme

Yanıt Açıklaması: Ticari gayrimenkulün özellikleri: Arsa (büyüklük ve coğrafya, topoğrafi, toprak ve yeraltı kaynaklarından yararlanma, çevre dizaynı, diğer yatırımlar, arsa planı), bina (kullanım ve inşa tarihi, inşa ayrıntıları, zemin planları, genel analiz ve görsel cazibe), arsanın kullanımına ilişkin yasal düzenlemeler (kadastro, tapu kısıtlamaları, vergi oranı, arsa ve binalar, en yüksek ve en iyi kullanım konusunda düşünceler.

Yanıt Açıklaması: Standartlara Giriş ; Bütün değerlemeler iki kategori halinde sınıflandırılabilir, birisi pazar değeri üzerinden hazırlananlar, diğeri pazar değeri dışı değer esasıyla hazırlanan değerlemelerdir.

Yanıt Açıklaması: Denklik; Değerleme uzmanının uymak zorunda olduğu ilkelerden biri değildir.

Yanıt Açıklaması: Ticari kârlılık analizinde kullanılan işletme değerleme yöntemleri genel olarak üç ana gruba ayrılır. Bunlar; 1. Iskonto edilmiş nakit akımına dayalı değerleme yöntemi 2. Kazanca dayalı değerleme yöntemi 3. Varlığa dayalı değerleme yöntemi

Yanıt Açıklaması: Kurumsal Konut finansman kaynakları; Sosyal Güvenlik Kurumlarının Finansmanı, Ticari Bankaların Finansmanı, TOKİ Uygulamaları, Konut Finansmanı Şirketleri dir.

Yanıt Açıklaması: Ofis piyasasını etkileyen faktörler: • Bölgeyi ofis yeri olarak tercih eden işverenlerin nitelikleri ve bu işletmelerin tahmini personel gereksinimleri, • İş cinsine göre bir ofis çalışanı için gerekli büro yerinin ortalama m² alanları, • Ofisin, merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu, • Planlanan ofis sınıfı için boşluk oranı, • Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü, • Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti, • Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen faktörler,

Yanıt Açıklaması: Sermaye Piyasası Kurulunun, gayrimenkul değerleme konusuna, mevzuatı kapsamındaki düzenlemeler ve standartlardaki önemine uygun hassasiyetle yaklaşması, bu sayede Uluslararası Değerleme Standartlarının ve Uluslararası Muhasebe Standartlarının ülkemiz tarafından kabul edilerek yürürlüğe konulması ile bankacılık ve finans sektöründe yeni uygulamalar yapılandırılarak, değerleme konusu gerçek anlamda ele alınarak bir gereklilik haline gelmiştir

Yanıt Açıklaması: Dolaylı maliyetler ise inşaat için gerekli ancak tipik olarak inşaat kontratının bir parçası olmayan giderlerdir. Bunlar; Proje için mimarlık ve mühendislik ücretleri, Değerleme, danışma, muhasebe ve hukuki giderler, İnşaat süresince arazi ve sözleşmeye göre yapılan giderler, İnşaat süresince ödenen sigorta ve vergiler, İnşaat bittikten sonra faaliyete geçene kadar yapılan harcamalar, Pazarlama giderleri, satış komisyonları, Genel yönetim giderleridir.

Yanıt Açıklaması: Değer = Yıllık Net İşletme Geliri / Kapitalizasyon Oranı

Yanıt Açıklaması: İç verimlilik oranı, mülkiyet döneminin içinde verilen bir sermaye yatırımı için kazanılan getiri oranıdır. Bir yatırımın iç verimlilik oranı, yatırımın gelecekteki yararlarının güncel değerini yatırılan sermayeye eşitleyen getiri oranıdır. Başka bir deyişle, projenin nakit çıkışlarının bugünkü değerinin nakit girişlerinin bugünkü değerine tam olarak eşitleyen orandır.

Yanıt Açıklaması: Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler şunlardır; • Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler, • Ekolojik ve çevresel konular, • Konu tarımsal bölgenin özelliği, • Uzun vadeli devlet politikaları, • Toprağın verimliliği, • Ürün piyasası, • Yeraltı suyu rezervleri, • Sübvansiyonlar.

Yanıt Açıklaması: Arsa değeri= Arsa net geliri/ Arsa kapitalizasyon oranı = 4000/ 0.100 = 40 000

Yanıt Açıklaması: Kat mülkiyeti, zorunlu karma mülkiyet ve kayıtlı kat mülkiyeti yasaları Çek Cumhuriyeti’nde çok daireli konut üretiminde uygulanmaktadır. Ortak konut girişimlerinde katılımcılık söz konusudur. Ortalama hane halkı büyüklüğü 2,5 kişidir.

Yanıt Açıklaması: Maliyet yöntemi; piyasada sık sık alım satımı yapılmayan özel amaçlı gayrimenkullerin değerlemesinde, karşılaştırılabilir satış verisi olmayan, alışılmışın dışında ve pazarı olmayan, gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılan yöntemdir. Maliyet yöntemi, piyasa katılımcılarının değerin maliyetle ilişkisi olduğunu kabul etmelerine dayanır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Maliyet yönteminde bir gayrimenkulün değeri, tahmini arsa bedeline, var olan binaların aynısını (ya da benzerini) yapmanın masrafı eklenip, bundan amortisman çıkartılarak bulunur. Girişimci kârı değer göstergesine eklenebilir. Doğru cevap E şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Arsa Geliri= 10.000 x 0,14= 1.400 TL ; Yapı Net Geliri= 10.000 - 1.400= 8.600 TL; Yapı Değeri= 8600 / 0.08= 107.500 TL’dir.

Yanıt Açıklaması: Değerleme raporunda bulunması gereken asgari ölçütler raporda yer alması gereken sırasıyla şu şekilde ifade edilmiştir: Rapor bilgileri, şirket ve müşteri tanıtıcı bilgiler, değerleme konusu hakkında bilgiler, değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizler, analiz sonuçlarının değerlendirilmesi ve sonuç.

Yanıt Açıklaması: Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi’ nin kısa adı IVSC’ (International Valuation Standards Committe) dir.

Yanıt Açıklaması: Yıpranma oranı= Fiili yaş/Ekonomik ömür Yıpranma oranı= 15/60= 0,25 Yıpranma tutarı= Yeniden inşa maliyeti x Yıpranma oranı Yıpranma tutarı= 700.000 x 0,25= 175.000 TL Yıpranma Değeri= Yeniden inşa maliyeti-Yıpranma tutarı Yıpranma değeri= 700.000 - 175.000= 525.000 TL.

Yanıt Açıklaması: Değerleme işleminin kamu kurumlarınca yapılmasını sağlamak; Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin görevlerinden birisi değildir.

Yanıt Açıklaması: Uluslararası değerleme standartlarının üç temel unsuru standartlar, uygulamalar ve kılavuz notlarıdır.