Emlak Finans ve Emlak Değerleme

Yanıt Açıklaması: Maliyet yöntemi, gelir getirmeyen, piyasada sık sık alım satımı yapılmayan özel amaçlı gayrimenkullerin değerlendirilmesinde kullanılan yöntemdir

Yanıt Açıklaması: İpotekli konut finansman sistemindeki riskler; kredinin geri ödenmemesi, ekonomik istikrarsızlık ki bu genel faiz oranlarında artışa neden olabilir, borç bakiyesi/ konut değeri oranlarında artış ki bu kredinin geri ödenmemesine neden olabilir ve kredinin erken ödenmesi ki bu kredi kurumunun planlarını yok edeceği için kurum zarar edebilir. Konut faizlerindeki düşüşler ise, kredi kullanan bireylerin daha düşük faizle yeni kredi kullanıp mevcut kuruluştaki kredisini erken ödemesine sebep olacaktır.

Yanıt Açıklaması: Sanayi bölgesi, depo, imalathane gibi yapılar için emsal karşılaştırmada hacim ölçüsü ele alınır.

Yanıt Açıklaması: Değişen oranlı ipotek kredilerinde borçlunun kalan anaparasına uygulanan faiz oranı sabit değildir, belli bir referans oranına dayalı olarak değişkendir. Bu nedenle, cari piyasa faiz oranlarının kredilere yansıtılması ve böylece kredi veren kurumların faiz oranı riskinin azaltılması gerekir.

Yanıt Açıklaması: Uluslararası değerleme standartlarının üç temel unsuru Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz notlarıdır.

Yanıt Açıklaması: Arsa değerlemesini etkileyen niteliklerden bazıları: Arsanın yüzölçümü Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceği, Konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı,

Yanıt Açıklaması: Standartlara Bağlılık İlkesi: Değerleme uzmanı görevini profesyonel değerleme uygulamaları standartlarına uygun olarak yerine getirmelidir.

Yanıt Açıklaması: Yapı değeri= Yapı net geliri/Yapı kapitalizasyon oranı= 10 000/ 0,12=83,333

Yanıt Açıklaması: Müşteri: Değerleme yaptırmak üzere şirket ile sözleşme imzalayan gerçek ve tüzel kişileridir.

Yanıt Açıklaması: Fırsat maliyeti, varlıkların elde tutulmayıp normal koşullar altında satılmaları halinde elde edilecek gelirden yapılan masrafların çıkarılması ile bulunan net tutardır.

Yanıt Açıklaması: ABD’de Değerleme Enstitüsü mevcuttur. 1950’li yıllarda kurulan enstitü gayrimenkul değerlemesi alanında mesleki etik, kural ve değerleme yöntemlerine ilişkin düzenlemeler yapmaktadır

Yanıt Açıklaması: Değişik teknikler ve matematiksel işlemler kullanılarak, gelecekte elde edilecek faydaların bugünkü değere indirgemesiyle gayrimenkul değerini belirleyen yöntem, gelir kapitalizasyonu yöntemidir.

Yanıt Açıklaması: Bölgenin özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkânları , hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri ve trendi, uygunsuz kullanıma karşı tedbirler, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları.

Yanıt Açıklaması: Aslında konut, bir yapıdan daha fazlasını ifade etmektedir. Konut: Barınak olma, Üretilen bir mal olma, Tüketim malı olma, Yatırım aracı olma, Toplumsal ilişkilerin yeniden üretilmesinde araç olma, gibi özellikler taşımaktadır .

Yanıt Açıklaması: A şıkkında verilen bilgi perakende piyasasında değeri etkileyen faktörler arasında yer almaktadır.

Yanıt Açıklaması: Gelirlerin kapitalizasyonu yönteminin uygulanma süreci şu şekildedir; 1. Konu gayrimenkul ve emsaller için gelir ve gider verileri araştırılır. 2. Gayrimenkulün potansiyel kira gelirini ve herhangi bir potansiyel geliri toplamak sureti ile potansiyel brüt geliri tahmin edilir. 3. Boşluk ve kira tahsilat kayıpları tahmin edilir.4. Efektif brüt gelire varmak için konu gayrimenkulün boşluk ve tahsilat kayıpları toplam potansiyel gelirden çıkartılır. 5. Konu gayrimenkul için toplam işletme giderleri, sabit giderleri, değişken giderleri ve yerine koyma maliyeti tahmin edilir. 6. Net işletme gelirini bulmak için toplam işletme giderlerini efektif brüt gelirden çıkartılır. 7. Gelirlerin kapitalizasyonu yöntemi ile değer tahmin etmek için doğrudan veya getiri kapitalizasyonu yaklaşımı tekniklerinden biri bu verilere uygulanır.

Yanıt Açıklaması: Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı hükümleri gereği bir değerleme raporunda bulunması gereken asgari ölçütler raporda yer alması gereken sırasıyla şu şekilde ifade edilmiştir. Rapor Bilgileri İçindekiler, Raporun tarihi, Raporun numarası, Raporun türü, Raporu hazırlayanların ad ve soyadları, Sorumlu değerleme uzmanının adı soyadı, Değerleme tarihi, Dayanak sözleşmenin tarih ve numarası, Raporun Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama.

Yanıt Açıklaması: Yıpranma tutarının hesaplanmasında üç temel yöntemden biri veya bir kaçı kullanılır. • Karşılaştırma yöntemi, • Ekonomik ömür yöntemi, • Ayrıştırma yöntemi. Tarihsel maliyetleri güncelleştirme yöntemi Maliyet Yöntemi Süreçleri; Fiili değerleme tarihi itibariyle yapılandırmaların dolaysız ve dolaylı maliyetleri hesaplanması ile ilgilidir. Doğru cevap D şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Davranış Kuralları, değerleme uzmanlarının mesleki uygulamalarındaki ahlaki ve mesleki yeterlilik gerekliliklerini anlatır. Ahlaki ilkeler kamu menfaatini gözetir.

Yanıt Açıklaması: Boşluk ve kira tahsilat kayıpları