Emlak Finans ve Emlak Değerleme

Yanıt Açıklaması: Arsa geliri= 9.000 x 0,14= 1.260 TL Yapı Net Geliri= Toplam Gelir – Arsa Geliri Yapı Net Geliri= 9.000 – 1.260= 7.740 TL Yapı Değeri= Yapı Net Geliri/Y apı Kapitalizasyon Oranı= 7.740/0,08= 96.750 TL.

Yanıt Açıklaması: Bina Sayım Kitabında konut; “etrafı kapalı, tavanı örtülmüş bir veya bir grup insanın diğer fertlerden ayrı olarak yaşamasına imkân sağlayan, doğrudan doğruya sokağa, koridora veya genel bir yere açılan, müstakil kapısı olan bina veya binanın bir bölümü” olarak tanımlanmaktadır.

Yanıt Açıklaması: Çağdaş bir konut finansman sisteminin; • Konut finansmanında uzman kuruluşlar oluşturması, • Tasarrufları harekete geçirmesi, • Toplam tasarruflardan konuta ayrılan payların artırılması, • Konut finansmanını sağlayan sistemin güvenilir, etkin, verimli ve şeffaf olması, • Güvenli ve sağlıklı kentleşme ve kentsel dönüşüm uygulamalarına katkıda bulunması, • Güvenli ve sağlıklı yapılaşmayı esas alması, gibi temel özellikleri olmalıdır

Yanıt Açıklaması: Değerleme süreci sonuç içeren rapor haline getirilmeden ve müşteriye sunulmadan tamamlanmaz. Rapor değerleme sürecinin son adımıdır. Değerleme açık, doğru ve yanıltıcı olmayan bir biçimde ortaya konmalıdır. Kullanıcıların raporu daha iyi anlamalarını sağlamak için yeterli miktarda bilgiyi içermelidir. Değerlemeyi doğrudan etkileyen ve etkisini değer üstünde gösteren herhangi olağandışı bir varsayım, hipotetik, kısıtlayıcı durum açık ve doğru bir biçimde bildirilmelidir. Rapor değerleme uzmanının çalışmasının somut bir ifadesidir, rapor edilen değer değerleme uzmanının kanaatidir ve toplanan verilere uygulanan deneyim ve kavrayışı yansıtır. Sonuçlar müşteriye yazılı sunulur. Değerleme sürecinde altıncı adım değerleme yöntemlerinin uygulanmasıdır. Farklı veri analizi yöntemleri kullanılarak özgün değerleme işlemleri ile bir gayrimenkul değeri yaratılır.

Yanıt Açıklaması: Şehrin özellikleri: Tarihi, coğrafi yapısı (arazi yapısı, nehirler, iklim, su), politik konumu (kamunun örgütlenmesi, vergi oranları, planlama), sosyal yapı (nüfus büyüklüğü, nüfus dağılımı, gelir, büyüme), ekonomik veriler (işsizlik oranları, ekonomik faaliyetler, gelir kaynakları, ücret düzeyi, sanayileşme).

Yanıt Açıklaması: Yetkinlik İlkesi: Değerleme uzmanı hizmetlerini yerine getirebilmek için gerekli bilgi birikimine, yeterliliğe ve deneyime sahip olmalıdır.

Yanıt Açıklaması: Arsa Geliri= 30.000 x 0,10= 3.000 TL Yapı Net Geliri = Toplam Gelir – Arsa Geliri Yapı Net Geliri= 15.000 – 3.000= 12.000 TL Yapının kalan ömrü 20 yıl ise Amortisman Oranı= 100/20= 5 Kapitalizasyon oranı= Geri dönüş oranı + İskonto oranı Kapitalizasyon Oranı= 0,10 + 0,05= 0,15 Yapı Değeri= Yapı Net Geliri/Yapı Kapitalizasyon Oranı= 12.000/0,15=80.000 TL Yapılı Gayrimenkulün Toplam Değeri= Arsa Değeri + Yapı Değeri Yapılı Gayrimenkulün Toplam Değeri= 80.000 + 30.000= 110.000 TL.

Yanıt Açıklaması: Sayılanları hepsi maliyet yöntemi formülünün öğeleridir.

Yanıt Açıklaması: Maliyet yönteminin temelini, gayrimenkulün değer belirleme tarihindeki maliyet bedeline yaklaşımı oluşturur. Bu değer; yapı değeri, dış tesis, özel işletme donatıları ve arsa değerinden oluşur. Konum Satışların Karşılaştırılması Yöntem Süreçlerinden biri olan Emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi ile ilgilidir. Doğru cevap D şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Yapılandırma analizi birbirine bağlı 4 işlemi kapsar yerel yönetim müracaat bunlardan biri değildir.

Yanıt Açıklaması: Değerleme süreci değerleme uzmanının bir görevi kabul etmesi ile başlar, değerleme sonuçlarının müşteriye bildirilmesi ile sona erer. Değerleme süreci şu aşamalardan oluşur: Değerleme Sorununun Tanımlanması İşin Kapsamının Tanımlanması Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması Veri Analizi Arsa/Arazi Değer Tahmini Değerleme Yöntemlerinin Uygulanması Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Son Değer Tahmini Değerleme Raporu

Yanıt Açıklaması: Değerleme süreci şu aşamalardan oluşur; Değerleme Sorununun Tanımlanması, İşin Kapsamının Tanımlanması, Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması, Veri Analizi, Arsa/Arazi Değer Tahmini, Değerleme Yöntemlerinin Uygulanması, Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Son Değer Tahmini, Değerleme Raporu

Yanıt Açıklaması: • Projenin nakit akışları tahmin edilir, • Sermayenin fırsat maliyeti (bir projeye yatırım yapmakla vazgeçilen, beklenen getiri oranı) tahmin edilir, • Gelecekteki nakit akışlarını iskonto etmek için sermayenin fırsat maliyeti kullanılır, • Geri ödemenin bugünkü değeri yatırımdan büyükse, projeye devam edilir.

Yanıt Açıklaması: KAKS= Kat alanı katsayısı KAKS, toplam inşaat alanının arsa yüzölçümüne oranıdır.

Yanıt Açıklaması: TİH= Alan x TAKS x Yükseklik

Yanıt Açıklaması: Sigortacı ile görüşme bir değerleme aşaması değildir. Değerlemeden sonra mal sahibi tarafından yapılabilir.

Yanıt Açıklaması: Yüzde düzeltmeler genellikle piyasa koşullarındaki değişme ile konum farklılıklarını yansıtmak üzere kullanılır.

Yanıt Açıklaması: Satışların karşılaştırılması yönteminin genelde kullanım alanları; • Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulanabilir. Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yöntemdir, • Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır,  • Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır, • Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi gayrimenkuller için en iyi göstergeleri sağlar, • Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır,  • Mahkemeler ve kıymet takdir komisyonları çoğunlukla bu yöntemi dikkate alırlar, • Şahıslarca anlaşılması kolaydır, • Esas alınan değere emsal göstermek kolay olduğundan bu değeri tespit etmek her zaman mümkündür, • Arsa değerlemesinde kullanılır. Doğru cevap E şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Maliyet yöntemiyle bir değer göstergesi türetmek için şu süreçler izlenir; 1. Boşmuş gibi ve en etkin ve verimli kullanıma hazır arsa değeri tahmin edilir. 2. Yeniden inşa maliyeti veya ikame maliyetinden hangisinin uygun olduğu saptanır. 3. Fiili değerleme tarihi itibariyle yapılandırmaların dolaysız ve dolaylı maliyetleri hesaplanır. 4. Piyasa analizinden uygun bir girişimci kârı tahmin edilir. 5. Yapılandırmanın toplam maliyetleri (tahmin edilen dolaysız, dolaylı maliyetler ve girişimci karı) toplanır. 6. Yapıdaki yıpranma miktarı tahmin edilir ve gerekirse üç kategori arasında paylaştırılır. 7. Tahmin edilen yıpranma yapılandırmanın toplam maliyetinden çıkarılarak amortismanlı maliyet bulunur. 8. Diğer maddi varlıkların değeri tespit edilir (mobilya, demirbaş, gereçler). 9. Arsa değeri tüm yapılandırmaların toplam amortismanlı maliyetine ilave edilir.

Yanıt Açıklaması: Kira sertifikaları ilgili kanunda ipotekli sermaye araçları arasında değildir.