Bina ve Site Yöneticiliği

Yanıt Açıklaması: Toplu yapı yönetim organı olarak kat maliklerinin oluşturduğu kurullar; toplu yapı kat malikleri kurulu  ve toplu yapı temsilciler kuruludur. Doğru cevap B seçeneğidir.

Yanıt Açıklaması: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi en çok sorun yaşanan konular arasında yer almaktadır.

Yanıt Açıklaması: Bir adada birden çok parsel yer almaktaysa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerlerin yönetimi kanunda düzenlenmiştir. 69. madde hükmüne göre; bu durumda yönetim yetkisi; o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “ada kat malikleri kuruluna” aittir. Yönetim planında, yönetim yetkisinin “ada temsilciler kurulu”na devrinin kararlaştırılması mümkün olup, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça “ada temsilciler kurulu”, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticilerinden ve blok niteliğinde olmayan yapıların ise bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerinden oluşacaktır. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Doru cevap A’ dır.

Yanıt Açıklaması: Kapıcının Borçları İş Görme Borcu: Aksi kararlaştırılmamışsa, iş görme borcunu bizzat kapıcı yerine getirmek zorundadır Kapıcının ölümü halinde İş Sözleşmesi son bulur Kapıcı iş görme borcunu özenle yerine getirmelidir. Aksi halde, işten çıkarma hakkı doğar Kapıcı sözleşmede belirtilen ya da kendisinden beklenilecek işi yerine getirmelidir. Çünkü sözleşmede belirtilmeyen hizmetlerin geçici veya sürekli olarak kapıcıya gördürülmesi, kapıcının onayına veya kabulüne bağlıdır. Çünkü kapıcı, iş sözleşmesinde kararlaştırılmayan hizmetleri yapmakla yükümlü tutulamaz. Kapıcı, iş sözleşmesi gereği olmadığı sürece, yan işler yapmakla yükümlü değildir. Ancak, yan işlerin görülmesi konusunda yerleşmiş bir uygulama varsa, bu tür işleri yapmakla yükümlü tutulabilir. İş sözleşmesinde, işverene iş değişikliği yapma yetkisi verilmişse, işveren değişiklik yapabilir. İşveren, kapıcının yapacağı işlerde esaslı değişiklikler yapmışsa, bu değişiklikleri yazılı olarak kapıcıya bildirmek zorundadır. Kapıcı kendisine yazılı olarak bildirilen yeni işi, 6 iş günü içinde kabul etmezse, yapılan değişiklik kapıcıyı bağlamaz. Kapıcı, değişiklik önerisini 6 işgünü içinde kabul etmezse, işveren değişikliğin geçerli bir nedene dayandığını ve fesih için geçerli bir nedenin olduğunu yazılı olarak açıklamak ve bildirim süresine uymak suretiyle iş sözleşmesini feshedebilir. Kapıcı bu durumda İş K. md: 17-21 hükümlerine göre dava açabilir Sadakat Bağlılık Borcu: Kapıcı işverenin ve apartmanın (işyerinin) çıkarlarını korumayı üstlendiği için bazı hareketleri yapmak, bazı hareketlerden de kaçınmak zorundadır. İşverenin Emir ve Talimatlarına Uyma Borcu: İşveren, işyerinde alkollü içki içilmesini yasaklayabilir. İşveren, sigara içme yasağı koyabilir.

Yanıt Açıklaması: Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri, ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Yanıt Açıklaması: Kat mülkiyetine konu olan apartmanlar için kapıcı tutmak zorunlu değildir. Kapıcıyı; Kat Malikleri Kurulu veya bu kurulun verdiği yetkiye dayanarak yönetici işe alır. Bağımsız bölüm adedi 8’den az olan binalarda; kat malikleri, içlerinden birine yetki vererek, onun aracılığıyla kapıcı tutabilir. Dolayısıyla cevap A şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Kapıcı; eşinin, çocuklarının, misafirlerinin, akrabalarının hareketlerinden ve zararlarından sorumludur. Misafirlerini belirli bir saatten sonra kabul etmelidir. Şikayet ve müracaatlarını yöneticiye yapar. Kesinlikle dedikodu yapmamalıdır. Kapıcı dairesinin içini dışını, çevresini temiz tutmalıdır. Çamaşırlarını herkesin göremeyeceği bir yerde kurutmalıdır. Anagayrimenkulde ticari faaliyet yapmamalıdır. Anagayrimenkulü tehlikeye sokabilecek her türlü fiil ve hareketten kaçınmalıdır. Kapıcı, aile bireylerinin de yönetmeliğe uymalarını sağlar.

Yanıt Açıklaması: Ödül ve ceza yöntemiyle yöneten geleneksel yöneticinin uygulamaları öfke, korku veya ödül duygusuna sebep olur. Bu duygular isyan, kötü niyetli itaat veya gönüllü boyun eğme davranışlarını ortaya çıkarır ve bu da verimsizliği doğurur. Problemin temeli, insanın bedeni, nefsi, zihni, kalbi ve ruhu ile bir bütün olduğunu dikkate almayan ve onun bir nesne gibi yönetilebileceği inancına dayanan geleneksel yönetim paradigmasıdır. Yöneticiler “etkili” olmayı öğrenmedikçe insan kaynağının potansiyelinden tam olarak faydalanamazlar. Etkili yönetici olmak insan ile insanların yeteneklerinin niteliğine birlikte odaklanarak bunlar arasındaki dengeyi kurabilmektir. Bu da yönetim paradigmasının değiştirilerek insanın bir bütün olarak dikkate alınması ile mümkün olabilir. Globalleşen dünyada toplumlar ve toplu yapılar yöneticiden çok lidere ihtiyaç duyarlar. Lider, iş ahlakı kurallarını temel alan, yaratıcılık ve değişim odaklı yönetim anlayışının öncüsüdür. Bu kişilerin amacı ayrıcalık kazanmak ya da statü sahibi olmak değildir. Gerçek amaçları, bireyleri sinerji yaratarak ortak hedefler doğrultusunda çalıştırmaktır. Liderin çevresinde gelişen fırsatları fark etmesi ve zorlukları fırsata dönüştürmek için hızlı harekete geçebilme yeteneği olduğundan toplu yapılarda liderlere ihtiyaç duyulmaktadır. Buna göre, A, B, C, E şıkları lider yöneticilerin tercihlerini yansıtmaktadır. Geleneksel yönetici ise ödül-ceza uygulamalarını benimsediğinden işbirlikçi değil rekabetçi bir ortamın ortaya çıkmasına ön ayak olur. Doğru cevap D’ dir.

Yanıt Açıklaması: Kat malikleri yönetiminin belirlediği vizyona bağlı olarak amaçların belirlenmesi,  Amaçlar doğrultusunda siyaset ve stratejiler geliştirilmesi,  Ana gayrimenkulün organizasyon yapısını, gelişim ve değişime uygun yeniden yapılandırılması,  Tüm unsurların ana gayrimenkulün yönetiminin amaçları doğrultusunda verimli kullanımının sağlanması,  Ana gayrimenkulün faaliyetlerinin maliklerin amaçlarıyla uyumunun denetlemesi.  Doğru cevap E şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Yönetimin söz konusu olduğu her yerde mutlaka organizasyonun olduğu görülür. Yönetimin başarısı ile organizasyonun iyi işleyişi arasında sıkı bir ilişki vardır. İki kavram birbirini tamamlayıcı konumdadır ve organizasyon, yönetimin var olduğu ve faaliyetini sürdürdüğü bir yapı, yönetim ise, bu yapı içerisindeki bir işlev olarak görülür. Doğru cevap E şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Vizyoner liderlik: İnsanlara heyecan veren bir vizyonu olan bir liderin bu vizyonu kuruma sahiplendirerek uygulama etkinliği sağlamasıyla başarıya ulaşır. Vizyoner liderler genellikle ‘babacan’ olarak tanımlanan liderler tarafından uygulanır.

Yanıt Açıklaması: Kanun hükümlerinin uygulanmasında, birden çok yapının toplu yapı olarak sayılması için; onaylı yerleşim planına göre  yapılmış veya yapılacak olması. Alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleri ile bağlantılı olması koşulları aranacaktır. Doğru cevap E seçeneğidir.

Yanıt Açıklaması: Kapıcı ve Kaloriferci Yönetmeliği, Kapıcı ve Kaloriferci Sözleşmesine ek olarak düzenlenir.

Yanıt Açıklaması: I. Bütün harcamaları belgeye bağlamak zorundadır II. Gelir ve giderleri noterden onaylanmış, işletme hesabı defterine yazmak zorundadır III. Bütün gelirleri tek bankaya yatırmalıdır IV. Elden makbuz karşılığı aidat almamalıdır

Yanıt Açıklaması: Sitedeki yönetim organları; site kat malikleri kurulu, site yönetim kurulu, site denetim kurulu, apartman kat malikleri kurulu, apartman yönetim kurulu, apartman denetim kurulundan ibarettir.

Yanıt Açıklaması: Kapıcıyı; Kat malikleri kurulu veya bu kurulun verdiği yetkiye dayanarak yönetim kurulu veya kurulun verdiği yetkiye dayanarak yönetici işe alır. Bağımsız bölüm adedi 8'den az olan binalarda; kat malikleri, içlerinden birine yetki vererek, o'nun aracılığıyla kapıcı tutabilir.

Yanıt Açıklaması: Bir anagayrimenkulün organizasyon şemasında; genel kurul, yönetim kurulu, denetim kurulu ve malikler kurulu gibi kurullar üst düzey yönetimi oluştururlar ve hiyerarşik basamakta en üstte yer alırlar. Kurullara bağlı bir yönetici ve yöneticiye bağlı daha alt hiyerarşik basamakta kapıcılık hizmeti sağlayan ve diğer anagayrimenkule hizmet veren kişiler yer alırlar.

Yanıt Açıklaması: Apartman toplantılarında saygı duruşu bir gündem maddesi olarak yer almaz. Doğru cevap A'dır.

Yanıt Açıklaması: Blok kat malikleri kurulu

Yanıt Açıklaması: Konut Kapıcıları Yönetmeliği md: 4’e göre; konut yöneticisi, işverenin temsilcisidir. Yöneticinin görev ve sorumlulukları vardır.