Bina ve Site Yöneticiliği

Yanıt Açıklaması: Kat malikleri kurulu; • Olağan; kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde olağan olarak toplanır. • Olağanüstü; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda veya belirtilmemişse, ocak ayında da yapılmamışsa, olağanüstü toplantı yapılır. Ayrıca, önemli bir nedenin çıkması halinde de olağanüstü toplanır. Bu durumda, yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinden üçte birinin istemi gerekir. Kat malikleri kurulu, toplu yapılarda en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemiş ise, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Yanıt Açıklaması: Ana gayrimenkulde ve kat mülkiyetinde yönetim işlevlerini uygular, ana gayrimenkulün hizmetleri için gereken üretim faktörlerini temin ederek uyumlu kullanımını sağlar.  Ana gayrimenkulü veya kurulları sahipleri adına yönetir, ana gayrimenkulün amaçlarına uymak ve bunlara ulaşmak zorundadır. Alternatif bağımsız kaynaklar bulmaya çalışır.  Ana gayrimenkul aleyhine geliştirilen çeşitli uygulamaları ortaya çıkarır ve bu konuda ilgililere bilgi verir.  Adil bir bölüşüm ve dağıtım sisteminin kurulmasına yardımcı olmak. Doğru cevap E şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir kagir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlarının üzerinde, o gayrimenkulün veya taşınmazın mâliki veya ortak mâlikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan mülkiyet haklarıdır.

Yanıt Açıklaması: Etkin kat malikleri yönetiminin temel görevleri şöyledir:  1. Kat malikleri yönetiminin belirlediği vizyona bağlı olarak amaçların belirlenmesi,  2. Amaçlar doğrultusunda siyaset ve stratejiler geliştirilmesi,  3. Anagayrimenkulün organizasyon yapısını, gelişim ve değişime uygun yeniden yapılandırılması,  4. Tüm unsurların anagayrimenkulün yönetiminin amaçları doğrultusunda verimli kullanımının sağlanması,  5. Anagayrimenkulün faaliyetlerinin mâliklerin amaçlarıyla uyumunun denetlemesi.

Yanıt Açıklaması: Binanın tamamının bitmiş olması gerekir. Binadaki bölümler bağımsız olmalıdır. Kerpiç veya ahşaptan yapılan binalarda kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Taşınmazın yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Doğru cevap D şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: K.M.K.’nunun, 27.maddesinde, anagayrimenkulun yönetimi başlığı adı altında, genel kurul; “anagayrimenkul, kat mâlikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” denilmektedir. Anagayrimenkul K.M.K.’na göre oluşturulacak yönetim organları tarafından yönetilir. Bu organlar; 1. Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul, 2. Yönetici veya yönetim kurulu, 3. Denetçi veya denetim kurulu.

Yanıt Açıklaması: Denetçinin görev ve yetkileri şunlardır; • Yöneticiyi denetlemek • Hesapları denetlemek • Denetleme raporu vermek • Defter tutmak • Haklı bir neden varsa, yöneticinin görevine son verilmesi için kat malikleri kurulundan istemek • Önemli bir nedenin ortaya çıkması halinde, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak

Yanıt Açıklaması: İpotek

Yanıt Açıklaması: Olağanüstü; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda veya belirtilmemişse, ocak ayında da yapılmamışsa, olağanüstü toplantı yapılır. Ayrıca, önemli bir nedenin çıkması halinde de olağanüstü toplanır. Bu durumda, yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinden üçte birinin istemi gerekir. Dolayısıyla cevap E şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Yöneticiler, büyük-küçük, özel-kamu, bütün örgütlerde çeşitli düzeylerde iş görürler. Genellikle üst düzey, orta düzey ve alt düzey yönetim biçiminde incelenir. Üst kademe yönetim ve yöneticiler: Başkan, genel müdür, genel müdür yardımcısı, yönetim kurulu başkanı tepe yöneticisi vb. gibi adlarla çağrılan ve kurumun nihai sorumlusu olan kişilerin oluşturduğu yönetime üst yönetim adı verilir. Orta kademe yönetim ve yöneticiler: Tepe yönetimince belirlenen genel amaçları gerçekleştirmeye yönelik uygulama planları geliştiren; alt kademe yöneticilerin çalışmalarını koordine eden bu grup, bölüm müdürü, fabrika müdürü, daire başkanı, idare amiri gibi isimlerle anılırlar. Orta kademe yöneticileri çok çeşitli uygulamaya dönük işler yaparlar. Alt düzey yönetim ve yöneticiler: Bu düzeydeki yöneticiler, günlük faaliyetlerinin başarılması için yönetsel işlevleri olmayan bireyleri yönetmekten sorumlu olan gözetmen ya da ilk kademe amirleridir. Şef, amir nezaretçi, ustabaşı, usta vb. gibi adlarla anılırlar.

Yanıt Açıklaması: Kat Mülkiyeti Kanunu’nda başkaca bir yeter sayı öngörülmemiş ise, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Dolayısıyla cevap C şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Ortak yerler; anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine denir.

Yanıt Açıklaması: İnsan, iş, teknoloji faktörlerini birleştiren bir sistemdir. Teknik ve sosyal faktörlerle ilgili bir düzenlemedir. Bir işletmedeki işleri, mevkileri, iş görenleri ve aralarındaki haberleşme ve otorite ilişkilerini gösteren bir yapıdır. Doğru cevap E şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Kat malikleri kurulunun ne zaman toplanacağı yönetim planında belirtilir ve yılda bir kez mutlaka toplanması gerekir.

Yanıt Açıklaması: İzale-i Şuyu: Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarlara mallarının aynen taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında payları oranında paylaştırılmasına izale-i şuyu denir. Ortak malın taksimi mümkün olmuyor ise, mahkemece satılarak bedel paylaştırılır. Mücavir alan: İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve sorumluluğu altına verilmiş olan alanlardır. Mücavir alan sınırları belediye meclisi veya il idare kurulu kararı ile belirlenir ve bakanlıkça onaylanır. Nazım imar planı: Bölge veya çevre düzeni imar planları uygun olarak çizilen hali hazır haritalar üzerinde, kadastro durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas oluşturmak üzere düzenlenen detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile beraber bütün olan plandır. Parsel ve parselasyon: Sınırları, yüz ölçümü ve niteliği yeterli biçimde belli olan, kendi içinde kapanan bir sınırla çevrili yeryüzü parçasına parsel denir. İmar parselleri oluşturmak amacıyla, parseller içerisinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark vb. kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini veya birkaçını kapsayacak biçimde yapılan taşınmaz malları ayırma işlemine parselasyon denir. Tevhit (birleştime): Aynî mal sahibine veya sahiplerine ait birden fazla taşınmazın yeni bir numara altında birleştirilerek bir parsel haline getirilmesi işlemidir.

Yanıt Açıklaması: Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan, toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir.

Yanıt Açıklaması: Tapu kütüğüne yazım ile hüküm ifade eden, bir taşınmaz üzerinden diğer bir taşınmaz sahibine geçebilmesi için kurulan aynî hakka geçit hakkı denir.

Yanıt Açıklaması: Koordinasyonun ilkeleri: 1. Koordinasyon, ilgili sorumlular arasında doğrudan buluşup görüşme ile sağlanmalıdır. Bu oluşum yalnızca üst basamak malikleri için değil, tüm basamak malik ve yöneticiler için geçerlidir. Alt basamaklardakilerin de doğrudan buluşup görüşmeleri koordinasyonu kolaylaştırır. 2. Planlama yapılırken ve politikalar kararlaştırılırken koordinasyona en başta gitmek gerekir. Zorlukların başlangıçta saptanıp çözümlenmesi, koordinasyonun kolaylaşmasını sağlar. 3. Bir sorunla ya da konuyla ilgili tüm etkenlerin birbirleri üzerine olan karşılıklı etkileri gözönüne alınarak koordinasyona gidilmelidir. 4. Koordinasyon sürekli bir işlem olarak düşünülmelidir. Her sorunun çözümü yeni bir durum ortaya çıkardığından, yeni koşulların gereklerine göre koordinasyona gitme zorunluluğu doğar. şeklindedir. I, III ve IV seçenekleri yukarıda belirtilen ilkelerdendir. Dolayısıyla cevap B şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: 1. Anagayrimenkulün 1 yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir-gider tutarları; Gelirler; • Bağımsız bölüm maliklerinin arsa paylarına göre ödeyecekleri aylık yakıt ücretleri, • Her kat malikinin ödeyeceği kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan vb ücretleri, • Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakım, korunma, onarım ve sigorta primleri için her bağımsız bölüm malikinden arsa payları esas alınmış avanslar, • Eskiyen posta kutuları, kapı zilleri ve merdiven otomatiklerinin yenilenmesi için, konut maliklerinden alınan paralar, • Posta, noter ve mahkeme giderleri için, her kat malikinden alınan paralar, • Beklenmedik ve acil işler için, arsa payları esas alınarak her kat malikinden alınan paralar vb. Giderler; • Yıllık yakıt gideri, • Yıllık kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan giderleri ve bunların SGK primlerinin yıllık tutarı, • Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakım, korunma, onarım ve işletme giderleri, • Anagayrimenkul sigortalı ise, yıllık sigorta primi, • Kat malikleri kurulunca kararlaştırılmış işler (kapıcı kıdem tazminatı fonu gibi) için yıllık giderler • Beklenmedik ve acil işler giderleri.

Yanıt Açıklaması: Kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin gerekli belgelerden şunlardır: * Dilekçe * Genel inşaat projesi * Vaziyet planı * Yapı kullanma izni (İskan Ruhsatı) * Fotoğraf * Liste * Yönetim planı * Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları * Maliklerin 6x4 cm büyüklüğünde ikişer vesikalık fotoğraftır. İkametgah belgesi bunlardan biri değildir. Dolayısıyla cevap E şıkkıdır.