Bina ve Site Yöneticiliği

Yanıt Açıklaması: Binadaki bölümler bağımsız olmamalıdır

Yanıt Açıklaması: Tanım ferağ vermeye aittir. Doğru cevap A'dır.

Yanıt Açıklaması: Kapıcının Hukuki Tanımı Bütün konut kapıcıları İş Kanunu’na tabidir. Konuttan kastedilen, 634 sayılı KHK’ye tabi anagayrimenkullerdir. 4857 sayılı İş K. md: 110’a göre; konut kapıcılarını hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutları ile ilgili konuların düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esaslar, Aile, Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir. Kat mülkiyetine konu olan apartmanlar için kapıcı tutmak zorunlu değildir. Kapıcıyı; Kat Malikleri Kurulu veya bu kurulun verdiği yetkiye dayanarak yönetici işe alır. Bağımsız bölüm adedi 8’den az olan binalarda; kat malikleri, içlerinden birine yetki vererek, onun aracılığıyla kapıcı tutabilir. Kapıcı çalıştıran binalarda; konutun maliki veya ortaklarına işveren, işveren vekili olarak hareket eden kişiye yönetici, kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümüne ise işyeri denir. Kapıcı ile 1 yıl veya daha uzun hizmet süresi için yazılı sözleşme şarttır. Yazılı sözleşme yapılmazsa işveren, işçiye en geç 2 ay içinde genel ve özel çalışma koşullarını, günlük ya da haftalık çalışma süresini, temel ücretini ve varsa ücret eklerini, ücret ödeme dönemini, süresi belirli ise sözleşmenin süresini, fesih halinde tarafların uymak zorunda oldukları hükümleri gösteren yazılı bir belge vermekle yükümlüdür. Süresi 1 ayı geçmeyen belirli süreli iş sözleşmelerinde bu fıkra hükmü uygulanmaz. İş sözleşmesi 2 aylık süre dolmadan sona ermiş ise, bu bilgilerin en geç sona erme tarihinde işçiye yazılı olarak verilmesi zorunludur. Kapıcıyı işe alırken sürekli hizmet söz konusuysa deneme süresi belirlenebilir. Ancak, deneme süresi en çok 2 aydır. Deneme süresi, Toplu İş Sözleşmeleri ile 4 aya kadar uzatılabilir. Taraflar, kanuni süreden fazla süreyi kabul etmişse, fazla süreye ilişkin hükümler geçersiz sayılır. Kararlaştırılan deneme süresi kesindir. Deneme süresi içinde kapıcının – örneğin hastalandığı için – çalışmamış olması, bu sürenin uzatılmasını zorunlu kılmaz. Ancak, gerekli görüldüğü takdirde ve deneme süresinin uzunluğuna ilişkin kanuni sınırlamaya uyulmak şartıyla 2’inci bir Deneme Süreli İş Sözleşmesi yapılması için hukuki bir engel yoktur. Deneme süresinin başlangıcı, sözleşmenin yapıldığı tarih değil, kapıcının fiilen işe başlama tarihidir. Taraflar, deneme süresi içinde, hizmet sözleşmesini bildirimsiz ve tazminatsız feshedebilirler, ancak, kapıcının çalıştığı günler için ücret ve diğer hakları saklıdır. Kapıcılar için de yaş sınırı vardır. 15 yaşını doldurmamış çocukların çalıştırılması yasaktır. Ancak, 14 yaşını doldurmuş ve ilköğretimini tamamlamış olan çocuklar, bedensel, zihinsel ve ahlaki gelişmelerine ve eğitimine devam edenlerin okullarına devamına engel olmayacak hafif işlerde çalıştırılabilirler.

Yanıt Açıklaması: Konut Kapıcıları Yönetmeliği md:5’e göre; kapıcının görev ve sorumlulukları şunlardır: • Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak, ısıyı ayarlamak ve söndürmek, • Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak, • Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler biçimde tutmak, • Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak, • Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemler almak, • Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak, • Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak, • İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

Yanıt Açıklaması: Ağacın komşu toprağın sınırını aşan dal ve köklerinin kesilebilmesi için, aştığı toprağa zarar vermesi gerekir. Burada her çeşit taşınmazın kullanılması yönünden malik için katlanma sınırını aşan bir zarar söz konusudur. Öyle ki, gölge ve rutubetin bitkilere zararlı olması, dalların manzara kesmesi, güneş ışığının eve girmesini önlemesi, MK. md. 740 anlamında zarar sayılır. Dal ve köklerin gelip geçmeye engel olmasında da durum böyledir. Uyuşmazlık çıkarsa, zararın varlığını ispat etmek komşuya düşer. Doğru cevap E seçeneğidir.

Yanıt Açıklaması: Girişimcilik ve yenilikçiliğin ön planda olması; bu kültürde  inisiyatif alınması ve yaratıcılığın özendirilir. Doğru cevap A seçeneğidir.

Yanıt Açıklaması: Temizlik yönetimine ilişkin; blokların günlük temizliği, ortak alanların günlük temizliği, otoparkların temizliği, çöplerin toplanması, sert zeminlerin cilalanması, genel koruyucu temizlik ve ilaçlama, inşaat sonrası genel ve detaylı temizlik, dış cephe cam temizliği, haşere ilaçlama, su deposu temizliği ve baca temizliği gibi çalışmaların yapılması gereklidir.

Yanıt Açıklaması: İnşaat veya yıkım faaliyeti esnasında, insan hayatı veya beden bütünlüğü açısından gerekli olan tedbirleri almayan kişi, hapis ya da adli para cezası ile cezalandırılır (TCK. md: 176). Gözetimi altında olan hayvanı başkalarının hayatı veya sağlığı bakımından tehlikeli olabilecek şekilde serbest bırakan veya bunların kontrol altına alınmasında ihmal gösteren kişi, hapis ve adli para cezası ile cezalandırılır (TCK. md:177). Çevreyi kirletenler ve çevreye zarar verenler neden oldukları kirlenme ve bozulmadan doğan zararlardan dolayı kusur şartı aranmaksızın sorumludurlar (Çevre K. md: 28). Yukarıdaki ifadelerin hepsi doğrudur.

Yanıt Açıklaması: Hizmet süresi: 1 yıldan 5 yıla kadar olanlara 14 günden, 5 yıl ile 15 yıl arasında olanlara 20 günden, 15 yıl ve daha fazla olanlara 26 günden, az yıllık ücretli izin verilemez. Ancak 18 ve daha küçük yaştaki işçilere 50 ve daha yukarı yaştaki işçilere verilecek yıllık ücretli izin 20 günden az olamaz. Bu süreler, sözleşme ile artabilir (İş K. md:55). İş K.’na tabi olanlar, sözleşmelerine yıllık ücretli izin haklarından vazgeçtiklerine dair bir hüküm koyamazlar.

Yanıt Açıklaması: Toplu Yapılarda Vaziyet Plan ve Projeleri: Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel ve parsellerin tamamını kapsayacak biçimde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilir. Doğru cevap D’ dir.

Yanıt Açıklaması: Sitelerde bazen işletme hesabı defteri kullanılmamakta, bunun yerine düzenleme sistemine göre ticari defter tutulmaktadır ki, bu yanlış bir uygulamadır.

Yanıt Açıklaması: Yönetim tarzını belirleyen beşinci boyut ise ilişkiler yönetimidir: • Müşteri ve kanal ilişkilerinin en öncelikli ilişki olması: Uzun vadeli ilişkilerin ve sürekli dinleme yaklaşımının benimsenmesi önem kazanır. • Rekabet odaklı yaklaşım: Rekabeti takip etmenin, pazar payı ve rakip uygulamalarının önemli olduğu taktiksel yaklaşımların başarı için kritik olduğu sektörlerde önem kazanır. • İş ortaklarıyla ilişkilerin önemli olması: Özellikle lisans ile üretim yapan, değişik ülkelerdeki pazarlama ağı için farklı şirketlerle çalışan kurumlarda ön plana çıkar. • Düzenleyici ve denetleyici devlet kurumlarıyla ilişkilerin en önemli ilişki olduğu sektörler: Enerji, telekom gibi sektörlerde ön plana çıkar.

Yanıt Açıklaması: Müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler. Müsaade mecburiyetiyle ilgili olarak; • Onarım anagayrimenkule veya ortak tesislere aitse davayı yöneticide açabilir. • Müsaade için kat malikleri kuruluna başvurmak zorunluluğu yoktur. • Lehine izin verilen, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı derhal ödemek zorundadır.

Yanıt Açıklaması: KAPICININ ÇALIŞMA KOŞULLARI Kapıcının Ücreti Kapıcının ücreti tarafların anlaşmasıyla belirlenir. Ancak, kapıcının alacağı ücret asgari ücretten aşağı olamaz. Asgari ücret yönetmeliğine göre, asgari ücretin, işyerinde kolayca görülebilir bir yere asılması gerekir. Ücret en geç bir ayda ödenir. Ancak; bu süre anlaşma ile bir haftaya kadar indirilebilir. Ödemenin Türk parasıyla yapılması gerekir. Ücreti yönetici genel giderler adı altında öder. Kapıcı, kaloriferci ve bahçıvan gibi özel hizmetlerde çalışanların ücretinden gelir vergisi kesilmez. Anagayrimenkulün kısmen konut, kısmen işyeri olarak kullanılması durumu değiştirmez. Kapıcı, ihtiyaç duyduğunda, işyerini sıkıntıya düşürmemek kaydıyla, hak ettiği ücreti tutarında avans isteyebilir. Kapıcının ücreti zamanında ödenmezse; Ödeme gününden itibaren 20 gün içinde mücbir bir neden dışında ücreti ödenmeyen kapıcı, iş görme borcunu yerine getirmekten kaçınabilir. Gününde ödenmeyen ücretler için mevduata uygulanan en yüksek faiz oranı uygulanır Ücreti ödenmeyen kapıcı, İş Sözleşmesini haklı bir nedenle feshedebilir. Ücret alacaklarında zaman aşımı süresi 5 yıldır. Kapıcının Çalışma Süresi Çalışma süresi ve ara dinlenmesi Konut Kapıcıları Yönt. md: 7’de aşağıdaki biçimde düzenlenmiştir: Çalışma süresi genel olarak haftalık 45 saattir. Bu süre çalışma biçimine göre sözleşme ile azaltılabilir. Ayrıca, İş K. md: 63’te belirtilen süreyi aksatmak koşuluyla yoğunlaştırılmış çalışma ilişkisi kurulabilir. Çalışma süresi, kapıcının işte geçirdiği zamandır. Kapıcı konutu tahsis edilmiş işyerinde çalışma biçimine göre günlük çalışma süresi en çok 4’e bölünebilir. Bu süreyi aşan çalışmalar, kural olarak “fazla çalışma ücreti”ni gerektirir. İş süresinden sayılan haller; Kapıcının, işinde ve işverenin her an buyruğuna hazır bir halde bulunmakla beraber çalıştırılmaksızın ve çıkacak işi bekleyerek boş geçirdiği süreler. Kapıcının, işveren tarafından başka bir yere gönderilmesi veya işverenle ilgili herhangi bir yerde meşgul edilmesi suretiyle asıl işini yapmaksızın geçirdiği süreler, kanuni iş sürelerinden sayılır. Kapıcının Ara Dinlenmesi Ara dinlenmeler çalışma süresinden sayılmaz. Kapıcı ara dinlenmesi esnasında işyerinden dışarı çıkabilir. 4 Saat veya daha kısa süreli işlerde 15 dakika, 4 saatten fazla ve 7,5 saatten az süreli işlerde yarım saat, 7,5 saat veya daha fazla süreli işlerde 1 saat ara dinlenmesi verilir (İş K. md:68). Bu dinlenme süreleri en az olup aralıksız verilir. Kapıcının Genel Tatili ve Ücreti Kapıcının genel tatili ve ücreti, Konut Kapıcıları Yönt. md:10’a göre düzenlenir. 2429 sayılı Ulusal Bayram ve Genel Tatiller hakkında kanunda yer alan tatil günlerinde, kapıcının çalıştırılıp çalıştırılmayacağı iş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenir.

Yanıt Açıklaması: Oturma odasında 60 desibel , mutfak ve banyolarda 70 desibel

Yanıt Açıklaması: Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Belirtilen yasaklar emredici mahiyette olduğundan kat maliklerinin tümünün rızası olsa dahi bağımsız bölümde işbu yasaklarla ilgili müesseseler kurulamaz.

Yanıt Açıklaması: Sitenin “toplu yapı” esasına göre “site yönetim planı” yapılmamış; halen “apartman yönetim planı” ile idare ediliyorsa; kat mülkiyeti kanununun 34. maddesine (1) göre kat malikleri kurulu “yönetici” veya “yönetim kurulu”nu “kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir veya üç kişiye verebilir. Denetçilik ise; aynı kanunun 41/3 maddesine (2) göre; kat maliklerinin kendi aralarından seçecekleri bir veya üç kişiye verilebilir. Doğru cevap C’ dir.

Yanıt Açıklaması: Kapıcının işe alınmasında yapılan kapıcılık sözleşmesinde; iş sözleşmesinin türü ve çalışma biçimi ile işveren ve işyeri adı ve adresi, kapıcının kimliği, işe başlama tarihi, yapacağı işler, temel ücreti ve varsa ücret ekleri, ücret ödeme şekli ve zamanı, çalışma süresi ve ara dinlenmesi, varsa özel hükümler, düzenlenme tarihi ve tarafların imzası konularının bulunması gerekir.

Yanıt Açıklaması: Yönetim Planları ve Değiştirilmesi Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer. Yeni değişikliklerle toplu yapılarda yönetim planlarının da değişmesi gerekmektedir. Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, geçici 3. maddeye göre, kanun yürürlüğe girmeden önce yapılmış olan toplu konutlara ait yönetim planlarının, yürürlülük tarihinden itibaren altı ay içinde kanun hükümlerine göre yenilenmesi gerekmektedir. Toplu yapılara ait yönetim planlarında bu yönde bir değişiklik için kat maliklerinin salt çoğunluğu yeterlidir. Değişiklik için kat maliklerinin toplantı tutanaklarında isim, soyad ve imzaları belgelenmiş olmalıdır.

Yanıt Açıklaması: Yönetim kurulu faaliyet ve sarfiyatlarını ve sitenin durumunu bildiren raporlar hazırlamak site denetçisinin görevlerindendir. Doğru cevap D'dir.