Bina ve Site Yöneticiliği

Yanıt Açıklaması: Kapıcı ile yapılacak yazılı sözleşmede bulunması gerekenler şöyle sıralanabilir; • İşveren ve işçinin ad ve kimlikleri, • Yapılacak iş, • İşverenin adresi, • Süresi belirli sözleşmelerde, sözleşmenin süresi, • Ücret, ödeme şekli ve zamanı, • Var ise, tarafların ileri sürdükleri özel şartlar, • Hizmet akdinin yapıldığı gün, • Tarafların imzası. I, II ve IV seçenekleri bu şartlarla eşleşmektedir. Dolayısıyla cevap D şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre, yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Yanıt Açıklaması: Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre, yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Doğru cevap C’ dir.

Yanıt Açıklaması: Toplantı yeter sayısına uyulmadan yapılmış olan toplantı ve o toplantıda alınmış olan kararlar ancak açılacak dava ile iptal edilir. Dava açma süresi, toplantıya katılan ve olumsuz oy kullananlar için bir ay, katılmayanlar için toplantı gününü takip eden (6) aydır.

Yanıt Açıklaması: Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Gecikme tazminatı, asıl alacağın gününde ödenmesi halinde alacaklının bu geç ödemeden kabul edilen zararının karşılığıdır. Ancak gecikme tazminatının dava konusu edilmesi halinde buna faiz yürütülür. Zira gecikme tazminatı bir faiz gibi fer’i bir alacak değildir. Doğru cevap B seçeneğidir.

Yanıt Açıklaması: Kapıcı veya kaloriferci, apartman, iş hanı ve benzeri binalarda temizlik, alışveriş ve kalorifer yakma işlemlerini yerine getirme bilgi ve becerisine sahip kişidir. Kapıcıların çalışma şekli gerçekten diğer işlerdeki çalışma koşullarına göre çok farklılık göstermektedir. Kapıcıların ikamet ettikleri apartman veya site genellikle çalıştıkları işyerleridir. Bu durumda kapıcıların hizmet vermeleri hem kolaylaşmakta hem de zorlaşmaktadır. Kapıcıların hizmet vermeleri kolaylaşmaktadır, çünkü diğer işyerlerinde çalışanların, işe gidiş ve gelişlerde ulaşım, trafik vb. sorunlarla karşılaşmaları kapıcılar için söz konusu değildir. Kapıcıların hizmet vermeleri zorlaşmaktadır, çünkü apartman sakinlerine hizmet verebilmek için kendilerini günün hemen hemen bütün saatlerinde her an iş yapabilecek konumda hissetmektedirler. Apartman işyeri olarak düşünüldüğünde, kat malikleri ve kapıcılar, bu işyerinin işvereni ve çalışanları olarak bir bütünlük göstermektedir. Apartmanda kapıcı dairesi var ise, kapıcı dairesinin öncelikle kapıcılık hizmetlerini yapan kapıcıya konut olarak kullanması için tahsis edilmesi gerekir. İmar Kanunu'nun 36. maddesine göre kapıcı daireleri ana bina içinde olabilmektedir. Ayrıca brüt 40 metrekareyi geçmemek koşulu ile bahçenin herhangi bir yerinde de yapılabilir. Kapıcılık hizmetlerini yapan kapıcıların, mutlaka tam zamanlı çalıştırılması gerekmez. Apartman yönetimi isterse kapıcıyı kısmi süreli olarak da çalıştırabilir.

Yanıt Açıklaması: Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, geçici 3. maddeye göre, kanun yürürlüğe girmeden önce yapılmış olan toplu konutlara ait yönetim planlarının, yürürlülük tarihinden itibaren altı ay içinde kanun hükümlerine göre yenilenmesi gerekmektedir.

Yanıt Açıklaması: Kusur ile nedeniyet verilmiş olmasa dahi, taşkınlık oluşturann bir fiilin varlığı MK. md. 737’nin uygulanması için yeterlidir. Malik zarar tehlikesini gidermeye, durumu eski hale getirmeye, saldırı nedenini sona erdirmeye ve doğmuş zararı tazmine mecburdur. Taşkınlığın önlenmesi için aşağıdaki tedbirler alınmalıdır: * Komşularına rahatsızlık vermemek * Komşu arsasında zarar verici kazı ve inşaat yapmamak * Komşu gayrimenkuldeki ağaçların dal ve köklerinin kendi arsasına geçmesine katlanmak * Zarar verici bir durumun varlığında su giderlerinin düzenlenmesini sağlamak * Suyolu, gaz ve elektrik borularının geçirilmesine katlanmak * Zorunlu geçit hakkı tanımak * Zorunlu su hakkı tanımak * Sınırlık koyma mecburiyetinde olmak. Dolayısıyla cevap C şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Çevresi kamuya ait cadde, sokak, yol, kanal, ark, dere, göl, deniz gibi doğal ve/veya yapay sınırlarla ve/veya kadastro çalışma alanı sınırı ile ve/veya devlet demiryolları arazisi ile çevrili parseller topluluğuna ada denir.

Yanıt Açıklaması: Konutların boya, badana ve temizlik işlerinin yapılması ve faturalandırılması bağımsız bölüm sahiplerinin sorumluluğunda olduğu için doğru cevap E'dir.

Yanıt Açıklaması: Kat maliklerinden herhangi birinin diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almadan, kendi bağımsız bölümünde değişiklik yapması halinde, diğer kat maliklerinden herhangi biri veya kat maliki olan yönetici ya da kat malikleri kurulunca bu konuda yetkili kılınmış yönetici, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde dava açıp, müdahalenin önlenmesini ve durumun eski hale getirilmesini isteyebilir.

Yanıt Açıklaması: İcra takibinde; • Yöneticinin seçimine ilişkin kat malikleri kurulu kararı, • Borcu gösterir kat malikleri kurulu kararı veya kesinleşmiş işletme projesi, eklenmelidir. İşbu icra takibi üzerine borçlu; • Borcu (7) gün içinde ödemek zorundadır.

Yanıt Açıklaması: Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir. Yönetim şekli, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Doğru cevap C’ dir.

Yanıt Açıklaması: I. Alt Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar • Blok Kat Malikleri Kurulu • Grup Oluşturan Yapılar Kat Malikleri Kurulu • Parsel Kat Malikleri Kurulu • Ada Kat Malikleri Kurulu • Ada Temsilciler Kurulu

Yanıt Açıklaması: Site Yöneticisinin Görevleri Yönetici bütün harcamaları belgeye bağlamak zorundadır. Gelir ve giderleri noterden onaylanmış, işletme hesabı defterine yazmak zorundadır. Bu defterde bir sayfaya gelirler, bir sayfaya giderler birer birer yazılmalıdır. Her ödemeyi kimin yaptığı ve kime hangi ödeme yapıldığı defterden belli olmalıdır. Çok büyük harcamaların yapıldığı sitelerde, işletme hesabı defteri kullanılmalıdır. Sitelerde bazen işletme hesabı defteri kullanılmamakta, bunun yerine düzenleme sistemine göre ticari defter tutulmaktadır ki, bu yanlış bir uygulamadır. İşletme hesabı defterine yapılacak kayıtlar mutlaka belgeye dayandırılmalı ve mutlaka tarih sırasına göre yapılmalıdır

Yanıt Açıklaması: İş ortaklarıyla ilişkilerin önemli olması; özellikle lisans ile üretim yapan, değişik ülkelerdeki pazarlama ağı için farklı şirketlerle çalışan kurumlarda ön plana çıkar. Doğru cevap B seçeneğidir.

Yanıt Açıklaması: Kapıcıyı işe alırken yöneticinin yapması gerekenler şöyle sıralanabilir; • Öncelikle ilan veya başka bir yöntemle kapıcı adayı bulunur. • Vukuatlı nüfus kaydından aile durumu tesbit edilir, aile durumu ile kapıcı hakkında istihbarat yapılır. • Sağlık durumu ile ilgili rapor ile iyi hal kağıdı nüfus örneği istenir. • Kapıcı ile Sözleşme yapılmalıdır. • Kapıcıya, ücret hesabını gösterir, imzalı bir pusula vermek veya deftere ücretle ilgili bu hesapları imzası ile kaydetmek zorundadır (İş K. md: 37). • Sosyal Güvenlik Kurumuna ve Bölge Çalışma Müdürlüğüne işyeri bildirgesi verilir, işçi bildirim listesi ve sigortalı işe giriş bildirgesi tanzim edilip SGKya bildirilir, onaylı bir sureti dosyalanır. Yöneticiler; kat malikleri kurulu vekili olarak, işe yeni aldıkları kapıcıları 15 gün içinde Aile, Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğü’ne ve sendikalarına bildirmek zorundadırlar. Bu iş için düzenlenmiş matbu evraktan 3 nüsha düzenlenir (İşverenlerin İşçileri Çalışma Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğüne ve Sendikalara Bildirim Hakkında Yönetmelik. RG. 11.6.1983 tarih, Sayı 18074). • Kapıcı Yönetmeliği hazırlanıp imzalattırılır. • Kapıcı işe başladıktan 3 gün içinde Kimlik Bildirme Belgesi doldurup muhtara onaylattıktan sonra Mahalli Genel Kolluk Örgütüne verilir. (1774 nolu Kimlik bildirme kanunu Md.5) • Apartman demirbaşları tutanak ile kapıcıya teslim edilir. • Komşulara yeni kapıcı tanıştırılır. • İşe alınan her işçiye, en geç 15 gün içinde “İşçi Çalışma ve Kimlik Karnesi” verilmek zorundadır. Deneme süresine bağlı tutulan işçiler için bu 15 günlük süre, deneme süresinin bitiminden sonra başlar (İşçi Çalışma ve Kimlik Karnesi Tüzüğü md: 2). • Sigortalı kapıcı çalıştıran bir apartman tamamen el değiştirirse; yeni işveren bildirge ve bordroları yetkili kuruma göndermeye mecburdur. İşlemler, o gün uygulanan sosyal güvenlik mevzuatına göre yapılır. • İşveren; iş kazasına uğrayan kapıcıya, kurumca el konuluncaya kadar gerekli sağlık yardımlarını yapmakla yükümlüdür. • Bu konuda yaptığı harcamalar ve yol paraları belgelendiği takdirde, kurum tarafından işverene ödenir. • İşveren, bu yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmezse ve bundan ötürü de sigortalının tedavi süresinin uzamasına, malul kalmasına veya malullük derecesinin artmasına neden olmuşsa, kurumun bu yüzden uğrayacağı her türlü zararı ödemekle yükümlüdür. • İşveren, iş kazasını, o yer yetkili zabıtasına derhal ve kuruma da en geç kazadan sonraki 2 gün içinde haber verme kağıdı ile bildirmek zorundadır.

Yanıt Açıklaması: Site yönetim kurulu 5 kişiden oluşur. Apartman yöneticileri bu kurulun tabii üyesidir. 5. kişi ise site kat malikleri kurulu tarafından apartman yönetici yardımcıları arasından seçilir. Doğru cevap C'dir.

Yanıt Açıklaması: Kat malikleri, ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma haklarından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümlerinin durumundan ötürü bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Asansör, kalorifer ve kapıcıdan yararlanmadıklarını öne sürerek giderlere katılma yüküm ve zorunluluğundan kurtulamazlar. Mesela Kalorifer dilimlerini söküp kaldırarak yönetim giderlerinden kurtulamazlar. Doğru cevap D seçeneğidir.

Yanıt Açıklaması: Toplantı tarihinden en az 15 gün önce taahhütlü mektup veya bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir belge ile yönetici tarafından bu mektup gönderilmelidir. Doğru cevap D'dir.