Bina ve Site Yöneticiliği

Yanıt Açıklaması: Etkili olabilmek için bir yönetici bazı becerilere sahip olmak ve onları sürekli olarak geliştirmek zorundadır. Yönetsel beceriler aşağıdaki seçeneklerde belirtilmiştir: - Teknik Beceri -İletişim Becerisi -İnsan İlişkileri Becerisi -Analitik Beceri -Karar Verme Becerisi

Yanıt Açıklaması: Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde; inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Dolayısıyla cevap A şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler ise; bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulunca” yönetilir.

Yanıt Açıklaması: Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde; inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Yanıt Açıklaması: Toplu Yapılarda Ada Temsilciler Kurulu Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, “ada temsilciler kurulu”, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilen “blok yöneticileri” ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilen “temsilciler”den oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.

Yanıt Açıklaması: Düzenleyici ve denetleyici devlet kurumlarıyla ilişkilerin en önemli ilişki olduğu sektörler; enerji, telekom gibi sektörlerde ön plana çıkar. Doğru cevap E seçeneğidir.

Yanıt Açıklaması: Kat maliklerinden biri, kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşün borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine neden olunması durumunda çekilmezlik var kabul edilebilir. Dolayısıyla cevap A şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Komşu taşınmaz maliki bu talebin yapılmasıyla, kaynak irtifakı tesisi borcu altına girer. Bu borcunu ifa etmez ise, su ihtiyacı olan taşınmaz maliki, mahkemeye başvurarak kaynak irtifakı tesisini talep eder. Zorunlu su hakkı için üç koşul öngörülmüştür : • Su gereksinimi aşırı zahmet ve masraf yapılmaksızın karşılanamamalı, • Komşu kendi ihtiyacından fazla suya sahip olmalı, • Komşuya alınacak su için tam bir tazminat ödenmeli,

Yanıt Açıklaması: Ödül ve ceza yöntemiyle yöneten geleneksel yöneticinin uygulamaları öfke, korku veya ödül duygusuna sebep olur

Yanıt Açıklaması: Kapıcı, kaloriferci ve bahçıvan gibi özel hizmetlerde çalışanların ücretinden gelir vergisi kesilmez (GVK. md: 23/6).

Yanıt Açıklaması: Yıllık ücretli izin işveren tarafından bölünemez; devamlı bir biçimde kullanılması zorunludur (İş K.md: 56/I). Ancak, tarafların anlaşması ile bir bölümü 10 günden aşağı olmamak üzere en çok 3’e bölünebilir. dolayısıyla cevap D şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Kapıcı sözleşmesinde kapıcının hakları şunlardır: • Çalışma süresi ile ara dinlenmesinin belirlenmesi ve ücretin ödenmesi: haftada en çok 45 saat • Hafta tatilinin ayarlanması • Fazla çalışma karşılığı ücretin belirlenmesi • Genel tatil ve yıllık ücretli iznin belirlenmesi

Yanıt Açıklaması: Ücret Ödeme borcu İşverenin borçları arasındadır.

Yanıt Açıklaması: Girişimcilik ve yenilikçiliğin ön planda olması: Bu kültürde inisiyatif alınması ve yaratıcılık özendirilir. Örneğin 3M şirketi için geçerli olan yönetim kültürü bu türdendir.

Yanıt Açıklaması: Sosyal Güvenlik Kurumuna ve Bölge Çalışma Müdürlüğüne işyeri bildirgesi verilir, işçi bildirim listesi ve sigortalı işe giriş bildirgesi tanzim edilip SGKya bildirilir, onaylı bir sureti dosyalanır. Yöneticiler; kat malikleri kurulu vekili olarak, işe yeni aldıkları kapıcıları 15 gün içinde Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğü’ne ve sendikalarına bildirmek zorundadırlar. Bu iş için düzenlenmiş matbu evraktan 3 nüsha düzenlenir (İşverenlerin İşçileri Çalışma Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğüne ve Sendikalara Bildirim Hakkında Yönetmelik. RG. 11.6.1983 tarih, Sayı 18074).

Yanıt Açıklaması: KAPICININ BORÇLARI İş Görme Borcu: Aksi kararlaştırılmamışsa, iş görme borcunu bizzat kapıcı yerine getirmek zorundadır (BK. Md:320). • Kapıcının ölümü halinde İş Sözleşmesi son bulur (BK. md: 347/I). • Kapıcı iş görme borcunu özenle yerine getirmelidir. Aksi halde, işten çıkarma hakkı doğar (İş K. md: 25/II). • Kapıcı sözleşmede belirtilen ya da kendisinden beklenilecek işi yerine getirmelidir. Çünkü, sözleşmede belirtilmeyen hizmetlerin geçici veya sürekli olarak kapıcıya gördürülmesi, kapıcının onayına veya kabulüne bağlıdır. Çünkü, kapıcı, iş sözleşmesinde kararlaştırılmayan hizmetleri yapmakla yükümlü tutulamaz. • Kapıcı, iş sözleşmesi gereği olmadığı sürece, yan işler yapmakla yükümlü değildir. Ancak, yan işlerin görülmesi konusunda yerleşmiş bir uygulama varsa, bu tür işleri yapmakla yükümlü tutulabilir. • İş sözleşmesinde, işverene iş değişikliği yapma yetkisi verilmişse, işveren değişiklik yapabilir. • İşveren, kapıcının yapacağı işlerde esaslı değişiklikler yapmışsa, bu değişiklikleri yazılı olarak kapıcıya bildirmek zorundadır. Kapıcı kendisine yazılı olarak bildirilen yeni işi, 6 iş günü içinde kabul etmezse, yapılan değişiklik kapıcıyı bağlamaz. • Kapıcı, değişiklik önerisini 6 işgünü içinde kabul etmezse, işveren değişikliğin geçerli bir nedene dayandığını ve fesih için geçerli bir nedenin olduğunu yazılı olarak açıklamak ve bildirim süresine uymak suretiyle iş sözleşmesini feshedebilir. Kapıcı bu durumda İş K. md: 17- 21 hükümlerine göre dava açabilir (İş. K. md:22/I). Sadakat Bağlılık Borcu: Kapıcı işverenin ve apartmanın (işyerinin) çıkarlarını korumayı üstlendiği için bazı hareketleri yapmak, bazı hareketlerden de kaçınmak zorundadır. İşverenin Emir ve Talimatlarına Uyma Borcu: İşveren, işyerinde alkollü içki içilmesini yasaklayabilir (İş. K. md:84). İşveren, sigara içme yasağı koyabilir.

Yanıt Açıklaması: Kapıcı kısmi süreli iş sözleşmesine göre çalışıyorsa, her 7,5 saat bir gün kabul edilerek sigorta primi Sosyal Güvenlik Kurumuna yatırılır. Örneğin; kapıcı haftanın 3 günü günde 5 saat çalışıyorsa, kapıcının bir haftalık süre içerisindeki çalışması 15 saat etmektedir. 15 saati günlük çalışma süresi olan 7,5 saate bölerek kapıcının iki gün çalıştığı bulunur. SGK primi de bu biçimdeki çalışmaya göre her hafta iki gün çalışmış kabul edilerek yatırılır. Böylece 4 hafta sonunda toplam 8 günlük SGK primi yatırılması zorunludur.

Yanıt Açıklaması: Operasyonel sonuçlar odaklı: Anahtar performans göstergeleri, süreç analizleri ve hedeflerle yönetim ön plana çıkar. İş tanımlarının ve sorumlulukların net olarak belirlenmesi esastır.

Yanıt Açıklaması: Kapıcının, yönetmelik hükümlerine aykırı davranışları hem yönetmelik, hem de kapıcı sözleşmesinin ihlali olarak kabul edilir. Kapıcı tarafından yönetmeliğin bir takvim yılı içinde 2 defa ihlali ve bu konunun yönetici tarafından yazılı olarak tebliği halinde, durum Kat Malikleri Kurulu’nda görüşülür. Dolayısıyla cevap A şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Meskenler büro olarak kullanılabilir. Yargıtay içtihatlarına göre büro, herhangi bir işverene veya kuruluşa bağlı olmaksızın daha çok fikri faaliyete mahsus hizmet üreten en çok 1 – 2 kişi ile sekreterin çalıştığı ticari nitelikte olmayan yerlerdir. Buna göre, avukat, çizim yapan mühendis yazıhanesi büro olarak sayılmakla beraber, muhasebecilik, emlak ve araba komisyonculuğu yapılan yerler, ticari şirketlerin irtibat büroları, bankalar, dernekler büro sayılmaz. Yukarıda belirtildiği üzere avukat yazıhanesi, mühendis bürosu gibi yerlerin açılması için kat maliklerinin izni dahi gerekli değildir. Doğru cevap A seçeneğidir.