Gayrimenkul Ekonomisi

Yanıt Açıklaması: Finansal piyasalar vadesi bakımından, “para piyasaları” ve “sermaye piyasaları” olmak üzere iki sınıfa ayrılırlar. Para piyasaları kısa süreli (bir yıl ve daha kısa vadeli) fon arz ve talebinin karşılaştığı piyasalardır. Sermaye piyasaları ise uzun süreli (bir yıldan uzun vade) fon arz ve talebinin karşılaştığı piyasalardır.

Yanıt Açıklaması: Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı  konut politikasının uygulanmasında  görevi olan kuruluşlar arasında sayılmamıştır. Doğru cevap C şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: 1960 yılında, hükümete, aralarında konut ver gecekondu gibi konuların da yer aldığı, ekonomik ve toplumsal politika konularında danışmanlık yapmak ve kalkınma planları hazırlamak amacıyla kurulmuş olan Devlet Planlama Teşkilatı Müsteşarlığı 2011 yılında kaldırılmış, bir başka deyişle yeni kurulan Kalkınma Bakanlığı’na devredilmiştir.

Yanıt Açıklaması: Gelir kapitalizasyonu yönteminde iki türlü hesaplama yapılabilir: Yatırım Bandı ve Artık Değer Yöntemleri. Yatırım bandı yöntemi, borç ve özkaynak bileşenlerinin getiri beklentisinin farklı olması durumuna dayanırken; Artık değer yöntemi ise bina ve arsa getirilerinin bilinmesi koşullarında bunlardan birinin diğerinden çıkartılarak elde edilen getirinin hesaplanması durumuna dayanır.

Yanıt Açıklaması: Faiz, genel anlamda sermayenin fiyatı veya borçlanmanın maliyeti olarak tanımlanabilir. Faiz oranları ekonomik birimler (hanehalkları, firmaları, hükümetler vs. gibi) açısından önemli bir kavramdır. Hanehalkları faiz oranları yüksek olduğunda, finansman maliyetini arttıracağından ev ya da araç satın alma kararlarından vazgeçirebilir.

Yanıt Açıklaması: 1984 tarih ve 2985 sayılı Toplu Konut Yasasının amacı, “Toplu konut gereksinmesinin karşılanması, konut yapımının bağlı olacağı esasların düzenlenmesi, ülkenin koşullarına ve yapı gereçlerine uygun endüstriyel yapım tekniklerinin, araç ve gereçlerin geliştirilmesi ve devletin yapacağı desteklemeler için bir Toplu Konut Fonu’nun kurulması” olarak özetlenmiştir

Yanıt Açıklaması: İnşaat malzemeleri ve işgücü maliyetlerindeki artış konut arzını olumsuz etkiler. Bu iki temel girdinin fiyatlarındaki artışlar konut inşaat maliyetlerini yükseltir.

Yanıt Açıklaması: Gelir kapitalizasyonu yöntemi, finans teorisi tarafından 1920’lerden bu yana benimsenmiş olup, bir gayrimenkulun değerinin mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydalarının günümüz koşullarında “Bugünkü Değer (present value/ discounted value)” olarak hesaplanmasına eşit olduğu varsayımından yola çıkar.

Yanıt Açıklaması: CBS Temelli Gayrimenkul Değerleme Analiz Yöntemleri: Temel sorgulamalar, Çapraz sorgulamalar, Mekansal analizler, Mekansal modelleme ve 3 boyutlu modellemedir. Vektör veri CBS veri tiplerinden biridir. Doğru yanıt E şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Basit faiz miktarı = tl 20,000(0,10x3) = tl 6,000 olacaktır.

Yanıt Açıklaması: Konut Değerlemesi: • Yeniden inşa etme (ikame) maliyeti yaklaşımı • Piyasa değeri yaklaşımı • Nakit akışı (gelir) yaklaşımı • Gayrimenkulun nihai değerinin tespiti • Kanaat oluşturma. Doğru yanıt D şıkkıdır. Diğer şıklar Gayrimenkul Finansmanı ile ilgilidir.

Yanıt Açıklaması: Çözüm: A = Anapara; yatırımın bugünkü değeri r = bir dönemlik faiz oranı n = dönem sayısı Formül: A(r X n) Basit faiz miktarı =
50,000(0,10x1) =
5.000 TL olacaktır. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: 10 yıl vadeli, sabit faiz oranlı ve sabit geri ödemeli (taksitli) mortgage kredisi, sabit anüiteye bir örnektir.

Yanıt Açıklaması: Konutun uzun ömürlü olması bir servet biriktirme aracı olarak kullanılmalarına neden olmuştur. Bu nedenle konut bir tüketim malı olduğu kadar aynı zamanda bir yatırım malıdır.

Yanıt Açıklaması: Konut politikasının tüzel çerçevesini çizerken dayanılması gereken temel belgeler, ülkenin taraf olduğu uluslararası sözleşmeler, anayasa, yasalar ve kalkınma planlarıdır.

Yanıt Açıklaması: 2009 yılında Türkiye genelinde satılan konut sayısı oldukça yüksektir. Söz konusu artışın arkasında yatan en önemli nedenin 2009 yılında faiz oranlarında yaşanan keskin düşüşler olduğu düşünülmektedir. Düşük faiz oranları gayrimenkul yatırımlarını gerek bireysel, gerekse kurumsal yatırımcılar açısından daha cazip bir hale getirmiştir.Kentlerde hızlı nufus artışı sanayileşme ile 1950 lerde oldu, artışın en güçlü nedeni faiz oranının düşüşüdür.

Yanıt Açıklaması: Gelir esnekliği talebin gelirdeki değişimlere karşı duyarlılığının bir ölçüsüdür. Konut talebinin gelir esnekliği konut fiyatı ve talebi etkileyen diğer faktörler sabit iken gelirde meydana gelecek bir değişimin konut talebini oran olarak ne kadar değiştireceğini gösterir. Dolayısıyla konut talebindeki yüzde değişimin gelirdeki yüzde değişime oranı olarak ifade edilir.

Yanıt Açıklaması: Konut politikalarını belirlemek TOKİ'nin yetkileri arasında yer almaz. Doğru cevap D şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Konut piyasaları da diğer mal ve hizmetlerin piyasaları gibi arz edenler ve talep edenlerden oluşmaktadır. Talep edenler çeşitli amaçlarla konut satın almak isteyenlerden oluşmaktadır. Arz edenler ise konut sahipleri ile inşaat firmalarıdır.

Yanıt Açıklaması: Coğrafi Bilgi Sistemleri; konuma dayalı objelere ait grafik ve grafik-olmayan bilgilerin toplanması, saklanması, işlenmesi, analiz edilmesi (mekansal analizler, sorgulamalar vb.) ve kullanıcıya sunulması işlevlerini bütünlük içerisinde gerçekleştiren bir bilgi sistemidir. Gayrimenkule ait her türlü grafik veri (bina, konut, sanayi yapısı vb.) coğrafi koordinatları ile beraber ilişkilendirilir. Gayrimenkule ait her türlü grafik olmayan (tabular) veri, ilişkisel veritabanı sisteminde yapılandırılır. Değerlemeye tabii tutulacak olan menkullerin sayıca çok fazla olması durumunda (mass appraisal), teknoloji gelişimine de paralel olarak, değerlemedeki çoklu parametrelerin zamanında ve doğru analiz edilmesine olanak sağlar. Dolayısıyla zaman ve para tasarrufu açısından avantajlıdır. Benzer biçimde, sayıca fazla olan menkullerin çeşitli özelliklerine, günümüz teknolojisindeki gelişmelerle beraber (bulut-bilişim cloud computing vb.) değerleme uzmanlarının her an ve heryerden erişebilmelerine ve analizlerini gerçekleştirebilme imkanı sunar.