Gayrimenkul Ekonomisi

Yanıt Açıklaması: CBS temelli bir veritabanında very ya vektör ya da raster biçimlerinde olabilir.

Yanıt Açıklaması: CBS’nin işlemesini mümkün kılan bilgisayar ve buna bağlı yan ürünlerin bütünü donanım olarak adlandırılır. Yanlış seçenektir.

Yanıt Açıklaması: Maliyet yönteminin kullanım alanları şöyle özetlenebilir: • Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde, • Özel kullanımı olan yapılar değerleme konusu ise, • Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında , • Alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir piyasa olduğunda • Gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında, • Fizibilite çalışmalarında, • Yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında, • Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli olduğu durumlarda, • Eklentiler ve yenilemeler sözkonusu olduğunda, • Emsal satış bilgileri yetersizse, • Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımına tam güvenilemiyorsa, • Emsal karşılaştırma yönteminde bazı kalemlerin parasal düzeltmelerinde. Doğru yanıt B şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Gelecekte elde edilmesi beklenen kira gelirleri üzerinden gayrimenkulün bugünkü piyasa değerinin hesaplanması yöntemi finans literatüründe “Gelir Yöntemi ile Değerleme” olarak bilinmektedir.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul yatırımları çok dönemli finansal varlıklar olarak tanımlandığından birden fazla nakit artışı üretirler.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul değerleme sürecinde, çoğunlukla değerleme uzmanının karşılaştığı en sık sorunlardan biri değerlemeye konu olacak menkule ait haritasal bilgilerin eksik veya güncel olmaması durumudur. Bu tip koşullar gerçekleştiğinde, değerleme uzmanı için raster veri modelinde tutulan ve hava fotoğrafları ve/veya uydu görüntüleri ile alanın daha güncel verisine ulaşmak mümkündür.

Yanıt Açıklaması: Hedonik Fiyatlama, konutun farklı özelliklerin bir araya gelmesinden oluşan bileşik mal olduğu varsayımına bağlı olarak konut değerinin konutu oluşturan özelliklerin ölçülebilir bir fonksiyonu olduğunu kabul eder. Bu yaklaşıma göre, bireyler (tüketiciler) bazı malları satın aldıklarında basit ve tek boyutlu bir fiyat değil çok boyutun fiyatlarının bir araya gelmesinden oluşan fiyatı öderler. Bir gayrimenkulün fiyatını belirleyen faktörlerin hedonik fiyat modeline göre incelenmesi örneğinde de, gayrimenkulün metrekare birim fiyatı, toplam metrekare, bulunduğu konum, oda sayısı vb gibi pek çok hedonik özelliklerden meydana gelen fiyatların bütününden elde edilen toplam fiyat saptanır.

Yanıt Açıklaması: DPT’nin katkıları, konut kesimini dolaylı olarak ilgilendiren arsa, gecekondu, altyapı, çevre gibi konulardaki politikaları içine alacak genişlikte olmuştur. Benzeri hizmetlerin Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı bünyesinde de sürmesi ve planlar kanalıyla hükümet politikalarına yön vermesi beklenebilir.

Yanıt Açıklaması: Değerleme konusunda dünyada ve ülkemizde kullanılan yöntemlere geçmeden önce ağırlıklı olarak konut fiyatını belirleyen faktörleri analiz etme amacı ile literatürde sıklıkla kullanılan “Hedonik Fiyatlandırma-Hedonic Pricing” konusunu özetlemek faydalı olacaktır.

Yanıt Açıklaması: Geçmişte gayrimenkul piyasaları birçok kez ani yükseliş ve ardından ani düşüşlere maruz kalmıştır. Konjonktürel yapı olarak tanımladığımız bu ani yükseliş ve düşüş periyodlarında, binalardaki doluluk oranlarının ve beraberinde kira değerlerinin sürekli artış gösterdiği uzun dönemler sonrasında, kullanım alanlarında boşluk oranlarının sürekli arttığı ve kiraların hızla düştüğü gözlenmektedir. Bu konjonktürel yapı, ekonomistler arasında “emlak balonunun şişmesi ve şişen balonun patlaması” olarak da tanımlanmaktadır.

Yanıt Açıklaması: Birleşmiş Milletler Örgütü’nce hazırlanan ve İkiz Sözleşmeler diye bilinen sözleşmelerden biri olan 1966 tarihli, Ekonomik, Toplumsal ve Kültürel Haklar Uluslararası Sözleşmesi’nin üye devletlerce onaylanmasına bağlıdır.

Yanıt Açıklaması: Değerlemeye konu olan finansal varlığın ya da finansal yatırımın ürettiği nakit akışı zaman içinde sabit kalmıyor fakat sabit bir oranda büyüyorsa, artan anüite formülünü kullanılır.

Yanıt Açıklaması: 1966 tarih ve 775 sayılı Gecekondu Yasası’dır.

Yanıt Açıklaması: Reel gelir, Servet ve gelir, Cari gelirin rolü, Demografik ve Sosyal faktörleri, Nüfus, evlenme ve boşanma oranları, Konut kredisi faiz oranları.

Yanıt Açıklaması: Toplu Konut Ve Kamu Ortaklığı İdaresinin kısa ismi TOKİdir.

Yanıt Açıklaması: Bölgedeki okulların kalitesi, Bölgedeki ortalama gelir düzeyi, Bölgedeki ortalama konut büyüklüğü, Mahalledeki evlerin kalitesi, Mahalledeki evlerin kalitesi Bölgedeki konut fiyatlarındaki yükseliş.

Yanıt Açıklaması: Üçüncüsü ise, 1984 tarih ve 2985 sayılı Toplu Konut Yasası’dır. Yasanın amacı, “Toplu konut gereksinmesinin karşılanması, konut yapımının bağlı olacağı esasların düzenlenmesi, ülkenin koşullarına ve yapı gereçlerine uygun endüstriyel yapım tekniklerinin, araç ve gereçlerin geliştirilmesi ve devletin yapacağı desteklemeler için bir Toplu Konut Fonu’nun kurulması” olarak özetlenmiştir. Yasa, toplu konut kredisi yanında, hem konut alıcılarına, hem de konut yapımcılarına bireysel kredi verme yolunu da açmış, piyasada konut yapımıyla uğraşan özel konut yapım firmalarını da toplu konut kuruluşlarına katmıştır. Ayrıca, kamu kaynaklarından yapılacak konut kredisi yardımlardan 100 metre kareden büyük konutlar için de (150 metre kareye kadar) yararlanılabileceğini kurala bağlamıştır.

Yanıt Açıklaması: Faiz miktarı kadar yatırımın hangi süre ile yatırılacağı, yıllık enflasyon oranı da verilmesi gereklidir.

Yanıt Açıklaması: Nominal faiz oranı, piyasada uygulanan cari faiz oranıdır. Reel faiz oranı ise, enflasyondan arındırılmış faiz oranıdır. Doğru yanıt C şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Gelirin konut talebi üzerindeki etkisi “nominal” değerinden çok reel değerine bağlıdır. Dolayısıyla burada önemli olan cari gelir değil “reel harcanabilir” gelirdir. Reel harcanabilir gelir vergiden sonraki gelirin satın alma gücünü ifade eder. Nominal gelir ise gelirin parasal değeridir. Enflasyon olarak adlandırdığımız, mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki artışlar gelirin satın alma gücünü azaltır. Örnek olarak hanehalkı gelirinin %5 arttığını düşünelim. Aynı dönemdeki enflasyon oranı %8 olmuş ise, reel gelirimizde bir azalma meydana gelmiş demektir. Sonuç olarak konut talebi üzerindeki etkisi incelenirken cari gelir yerine reel gelire bakmak daha sağlıklıdır. Yıllık enflasyon oranlarının çok düşük ülkelerde bu ayrım çok fazla önem taşımaz. Çünkü reel ve cari gelir arasındaki fark çok azdır.