Gayrimenkul Ekonomisi

Yanıt Açıklaması: Bu bölümde Amerika Birleşik Devletleri (ABD)’de Ohio eyaletinde yer alan oldukça spesifik ve tarihi bir mekan kullanım piyasası olan Cincinnati ofis alanı piyasası analiz edilecektir. Cincinnati, Ohio eyaletinin çok önemli ticaret ve iş merkezlerinden biridir.

Yanıt Açıklaması: Negatif geribildirim döngüleri sistemin kontrol dışına çıkmasını önlemekte ve uzun dönemde denge durumuna geri gelmesini sağlamaktadır.

Yanıt Açıklaması: 4-Q modelinde uzun dönem dengesi dikdörtgen biçimindeki kutu ile ifade edilmektedir.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul piyasalarında “Kapitalizasyon oranı” konusu, öğrenmemiz gereken temel konulardan biridir. Piyasalarda gayrimenkul fiyatlarından bahsederken, gayrimenkulün bir birim için ürettiği net kira geliri başına piyasa değerinden bahsedilir. Birim Alan başına net kira geliri / Birim Alan Piyasa Fiyatı= Kapitalizasyon oranıdır.

Yanıt Açıklaması: İstanbul örneğinde gördüğümüz üzere, finans-sigorta-gayrimenkul sektöründeki büyük şirketler genellikle İstanbul MİA’sı olarak tanımlanan Beyoğlu-Beşiktaş-Şişli-Maslak kentsel aksındaki ofis binalarında yer almaktadır.

Yanıt Açıklaması: Varlık piyasası dinamiklerinin, yani yatırımcıların gayrimenkul varlıklarına olan yatırım talebinin değişmediği varsayımı altında, gayrimenkul kullanım alanına olan talebin artması ile kuzey-doğu çeyrek düzleminde talep eğrisi yukarı ve sağa doğru kayar.

Yanıt Açıklaması: Günümüz finans piyasaları bankalar, kiralama (leasing) şirketleri, faktoring şirketleri, yatırım fonları, aracı kurumlar, sigorta şirketleri ve gayrimenkul yatırım şirketlerinden oluşan oldukça kapsamlı piyasalardır. Bankerler günümüz finans piyasalarının öğelerinden birisi değildir.

Yanıt Açıklaması: Belirli bir dönemde kullanım alanı stoğundaki değişim miktarı (ΔS) sembolüyle gösterilir.

Yanıt Açıklaması: Mekan piyasasında kullanım alanına olan talebin artması, 4-Q şeklinin kuzey-doğu çeyrek düzleminde tanımlanan talep eğrisinin yukarı ve sağa doğru kayması ile gösterilmektedir.

Yanıt Açıklaması: Diğer tüm koşullar sabitken gelirde bir artış olması durumunda talep fonksiyonu sağa kaymasına neden olur.

Yanıt Açıklaması: 20. yüzyılın ikinci yarısında ABD, ulaştırma ve telekomünikasyon sektörlerine büyük yatırımlar yapmıştır. Kentleri birbirine bağlayan dev otoban (ekspres yol) projeleri hızla tamamlanmıştır. Böylece, oldukça büyük araziler imara açılmış ve birçok yere benzer erişilebilirlik sağlanmıştır.

Yanıt Açıklaması: Piyasa talebini belirleyen aktörler farklı sektörlerde üretim yapan firmalar ve farklı tüketim amaçları olan bireyler ve hanehalklarıdır. Piyasa arzındaki bölünmüşlüğün temel nedeni ise, fiziksel, konumsal ve mimari koşullardaki farklılıklardır.

Yanıt Açıklaması: Kullanım alanı talep eğrisi, Ekonomi Teorisinin öngördüğü gibi aşağı doğru eğimli sürekli bir eğridir.

Yanıt Açıklaması: Ülkemizde, GYO’lara ilişkin ilk yasal düzenleme 1995 yılında çıkarılan “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile gerçekleşmiştir.

Yanıt Açıklaması: Mevcut kullanım alanı miktarı sabit iken ofis alanı talebinin artması sonucunda kısa dönemde kira değerleri artar. Uzun dönemde fiyatların artması inşaat sektörünü canlandırır ve yeni inşaat miktarı artar ve yeni stok miktarı ortaya çıkar.

Yanıt Açıklaması: 2010 yılı Aralık ayı itibariyle GYO’ların portföy değeri büyüklüklerine göre sıralamasını göstermektedir. Portföy değeri en yüksek olan şirket Emlak Konut GYO olarak görünmektedir. Emlak Konut GYO’nun portföy değeri, tüm GYO piyasası portföy değerinin %44,36’sını oluşturmaktadır. Emlak Konut Gyo’yu sırasıyla, Torunlar GYO (%18,15), Sinpaş GYO (%9,62), İş GYO (%8,72) ve AkMerkez GYO (%4,75) izlemektedir. GYO piyasasının en büyük iki şirketi olan Emlak Konut GYO ve Torunlar GYO 2010 yılında halka arz edilen en yeni GYO şirketleri arasında yer almaktadır.

Yanıt Açıklaması: Bu yaklaşımın uygulanmasında bir takım verilere ihtiyaç duyulmaktadır. Bunlar; gerçekleştirilmiş satışlar, sözleşmeler, teklifler, resmi kayıtlar, emlak komisyoncuları, gazete ilanları, internet, değerleme uzmanları ve uzman arşivleri, müzayedeciler, bankacılar vs. gibi veriler kullanılmaktadır.

Yanıt Açıklaması: Faiz, genel anlamda sermayenin fiyatı veya borçlanmanın maliyeti olarak tanımlanabilir. Faiz oranları ekonomik birimler (hanehalkları, firmaları, hükümetler vs. gibi) açısından önemli bir kavramdır. Hanehalkları faiz oranları yüksek olduğunda, finansman maliyetini arttıracağından ev ya da araç satın alma kararlarından vazgeçirebilir. Diğer açıdan bakarsak yüksek faiz oranları hanehalklarının daha fazla tasarruf yapmasına yönlendirebilir. Firmalar açısından bakıldığında ise yatırım kararlarını, hükümetlerin ise borçlanma maliyetini etkiler.

Yanıt Açıklaması: Bütün önermeler arz fonksiyonunu tanımlamaktadır. Doğru cevap E şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkuller esas niteliği bakımından sabit olan, bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan maddi varlıklardır. Gayrimenkullere “taşınmaz eşya” veya “taşınmaz mal” da denilmektedir.