Gayrimenkul Ekonomisi

Yanıt Açıklaması: Pozitif eğimli arz eğrisi, marjinal maliyetin yani gayrimenkul geliştirme maliyetinin uzun dönemde arttığını göstermektedir.

Yanıt Açıklaması: Türk Medeni Kanununun 632. maddesine göre gayrimenkul, “arazi, tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar ve madenler “olarak tanımlanmaktadır. Binalar ise, 632. maddede sayılmamakla birlikte, üzerinde bulunduğu arsa veya arazinin mütemmim cüzü (bütünleyici parçası) olma niteliğinde bulunduğundan gayrimenkul olduğu şüphesizdir (Kurumlar Vergisi Genel Tebliği, 10.02.1995 Tarihli Resmi Gazete, Sayı: 22198 Seri No 49).

Yanıt Açıklaması: Mekân kullanım piyasası oldukça bölünmüş bir yapıya sahiptir. Bölünmüş yapının temel nedeni, mekan kullanıcılarının belirli lokasyonlarda yer alan spesifik mekan türlerine ihtiyaç duymalarıdır. Kentsel mekân piyasasının sadece coğrafi boyutta değil, mekanın kullanım tipine göre sınıflandırılmaktadır.

Yanıt Açıklaması: Herhangi bir kentsel mekan piyasasında (ofis alanı, konut alanı, vb.) mevcut alan arzı ve kullanım alanı talebinin karşılıklı etkileşimi sonucu piyasa dengesindeki kira değerleri oluşmaktadır.

Yanıt Açıklaması: Konjonktürel yapı: Gayrimenkul piyasalarındaki birçok kez ani yükseliş ve ardından ani düşüşler demektir.

Yanıt Açıklaması: Mekan piyasası içinde, alan kullanım talebi ile mevcut alan stoğunun etkileşimi sonucunda mevcut kira değerleri belirlenmektedir.

Yanıt Açıklaması: Başka bir deyişle, eski yapılar kullanım dışı kalacak ve mevcut stoktan çıkarılacaktır. Bu nedenle, uzun dönemde piyasadaki mevcut alan stoğunu koruyabilmek, belirli bir seviyede tutabilmek amacıyla her yıl belirli miktarda yeni inşaat alanının üretilmesi ve mevcut stoğa eklenmesi gerekmektedir. Mevcut alan stoğu ne kadar büyük ise, stoğu belirli bir seviyede tutabilmek amacıyla inşa edilecek kullanım alanları o kadar fazla olacaktır.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul sisteminin uzun dönem içindeki dinamiklerine bakılacak olursa, uzun dönemdeki yeni denge kira değeri, eski denge kira değerinden daha düşük olmaktadır. Bunun nedeni, kullanım alanı talebi aynı kalırken, dönemsel inşaat arzının ve dolayısıyla yeni stok miktarının artmasıdır.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul sistemi içerisinde, Varlık piyasası; nakit akışı ( kira geliri), kapitalizasyon oranı, arz(finansal varlık sahipleri satışı), talep( yatırımcıların satın alması), gayrimenkul piyasa değerinden oluşmaktadır.

Yanıt Açıklaması: Türkiye’deki gayrimenkul piyasası dinamiklerini etkileyen çok sayıda faktör bulunmaktadır. Bu faktörler arasında; nüfus artışı, kırsal bölgelerden kentsel bölgelere devam eden göçler, doğal afetler, mevcut konutların yenilenmesi, organize perakende piyasasının (özellikle alışveriş merkezleri) büyümesi, hizmet sektörünün gelişmesi sonucu çok uluslu ve ulusal şirketlerin sayısının artması ve bunun beraberinde ofis alanı kullanım talebindeki artış, ülkemiz coğrafi konumundan dolayı hızla büyüyen lojistik sektörü ve bununla ilgili inşaat ihtiyacındaki artışı sayabiliriz. Çalışan sayısı bu faktörlerin dışındadır.

Yanıt Açıklaması: Kentsel mekan piyasasındaki arz eğrisi ise, yukarı doğru eğimli (pozitif eğimli), sürekli bir eğri olan klasik arz eğrisinden farklıdır.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul sistemi katılımcıları (yatırımcılar, kiracılar, mülk sahipleri, inşaat sektörü girişimcileri, vb.)

Yanıt Açıklaması: Finansal ekonomi, temelde para ve sermaye piyasalarının işleyişini ve bu piyasalardaki yatırım araçlarının fiyatlandırılmasını ve yatırımcıların risk yönetimini çalışmaktadır. Finansal ekonomi çerçevesinde, doğrudan gayrimenkul yatırımları ve gayrimenkule dayalı finansal varlıklar sermaye piyasası yatırım araçları olarak ele alınmaktadır. Bir önceki bölümde açıkladığımız üzere, mortgage kredileri, ipotek teminatlı menkul kıymetler ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları hisseleri başlıca gayrimenkule dayalı finansal varlıklardır.

Yanıt Açıklaması: Gayrimenkul ekonomisi, ekonomik aktivitelerin merkezi olan kentleri, kentlerin mekansal yapısını, hanehalkı ve firmaların yer seçme (konumsal) kararlarını çalışan, mikroekonomi disiplininin bir alt dalıdır. Gayrimenkul ekonomisi temelde, mikroekonomi teorilerinin gayrimenkul piyasalarına uygulandığı bir çalışma alanıdır.

Yanıt Açıklaması: Kuzey-batı çeyrek düzlemi, varlık piyasasında gayrimenkul fiyatlarının belirlendiği düzlemdir.

Yanıt Açıklaması: 4-Q modeli ile belirli bir dönemde, mevcut alan stoğundaki değişimi denklemlerden; ΔS=C - ds ile tanımlamak mümkündür. Bu denklemde S; mevcut alan stoğunu, ΔS; stoktaki değişim miktarını, C; yıllık yeni inşaat miktarı, d; mevcut stoktaki oranını yıllık yıpranma göstermektedir.

Yanıt Açıklaması: Özel sermaye yatırımlarının %85’i gayrimenkul yatırımlarına aittir.

Yanıt Açıklaması: Kullanım alanı talep eğrisi, Ekonomi Teorisinin öngördüğü gibi aşağı doğru eğimli sürekli bir eğridir.

Yanıt Açıklaması: Mekan piyasasında kullanım alanına olan talebin artması, 4-Q şeklinin kuzey-doğu çeyrek düzleminde tanımlanan talep eğrisinin yukarı ve sağa doğru kayması ile gösterilmektedir. Doğru yanıt C şıkkıdır.

Yanıt Açıklaması: Kullanım alanı arzının tam esnek olduğu durumda yani uzun dönem marjinal maliyet eğrisinin yatay bir çizgi olduğu durumda, arz miktarındaki değişim talepteki artışa bire-bir karşılık verecek ve kira değeri ilk denge seviyesi olan R* seviyesinde kalacaktır.